經云南省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十九次會議審議，《昆明市物業管理條例》（以下簡稱《條例》）近日獲得批準通過，將于6月1日起施行。

《條例》的出臺，將對昆明規范物業管理行業發展、推動居住區規范有序、提高城市管理水平、提升城市治理能力具有重要意義。

物業管理納入社會治理體系

《條例》分為總則、業主和業主組織、物業管理區域以及共用設施設備、前期物業、物業管理服務、物業的使用和維護、法律責任、附則等八章，共56條。

堅持黨建引領，將物業管理工作納入社會治理范疇是本次物業管理立法的最大特點和亮點。

《條例》以立法的形式確立了黨對物業管理工作的領導，規定物業管理納入社會治理體系，建立健全黨建引領、政府主導、業主自治、部門協同、共同參與的多元化治理架構。構建了黨建引領社會治理體系框架下的物業管理體系，形成了黨委領導、政府主導、居民自治、多方參與、協商共建的工作格局，并以黨建引領為統領，分類指導，完善各類機制，統籌解決物業管理難題，推動構建共建共治共享的社會治理格局

賦權于鄉（鎮）人民政府、街道辦事處，黨政機關、基層組織密切配合。《條例》與深化鄉（鎮）、街道管理體制改革統籌起來，向社區治理不斷深化，堅持“賦權、下沉、增效”賦予鄉（鎮）、街道更加具體的管理職權。建立了市、區、街鎮、社區的四級物業管理體制，推動條塊聯動，形成合力，統籌推進。

建立應急物業服務機制

市場化是物業管理的本質特征。《條例》要求，物業管理相關主體應當遵守權責一致、質價相符、公平公開的物業服務市場規則，維護享受物業服務并依法付費的市場秩序，優化市場環境。開展物業管理活動，應當依法保護業主、物業使用人的隱私和個人信息。

鼓勵采用新技術、新方法，促進智能化建設與物業管理深度融合，提升物業管理質量和服務水平，推動物業服務向智能、綠色方向發展。

建立健全人民調解、行業調解、行政調解、司法調解多元解決機制，化解物業管理矛盾糾紛；建立應急物業服務機制，規定在突發失管狀態下，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當確定應急物業服務人。

通過這些規定，推動了物業服務人提質增效，不斷提高物業服務水平，同時對突發失管小區提供了物業服務基本保障。

引入物業管理委員會

作為業委會的必要補充

積極推進業主委員會的組建，支持在物業管理區域內成立業主大會，選舉產生業委會來決定物業管理區域內的重大事項。《條例》合理設定業主的范圍、細化業主的權利和義務、確定業主投票權數和業主人數、明晰首次業主大會籌備組人員組成等方面進行了規范，完善了業主大會各項程序。

《條例》從提高任職資格、明確業主委員會委員禁止行為和資格終止情形、對業主委員會職責、會議形式、換屆、變更、注銷等方面進行規范，細化了鄉（鎮）人民政府、街道辦事處、以及村(居)民委員會的監督途徑和方式。強化了對業委會選舉、換屆、日常運作等全流程的監督，讓業主委員會制度更加完善。

引入物業管理委員會作為業委會的必要補充。物業管理委員會是在不具備成立業主大會條件或者成立不了業主委員會的等情形下成立的，將彌補業主組織的缺失，形成對業主委員會的有效補位。

明確前期物業服務

《條例》明確了建筑區劃的劃分規則以及共用設施設備的管理，細化了物業服務用房配置的要求，詳細分項規定了歸業主共有的配套設施設備和相關場所。明確了物業管理人的責任，并以立法的形式確立了物業服務人應對物業管理區域內的建筑物及其配套的設備設施和相關場地進行維修、養護、管理等職責。

進一步理順建設單位、前期物業服務人以及業主之間的法律關系。設定了前期物業服務期限，規定前期物業服務期限在房屋交付后最長不得超過兩年。強化信息公開，規定前期物業服務合同和臨時管理規約應當在商品房銷售場所顯著位置進行公示。

細化物業的使用和維護

設定了有關物業服務的新機制。一是物業服務人應當參加信用等級評價，按照信用等級提供相應星級服務，便于主管部門對物業服務人實施分級分類監管，建立激勵和獎懲制度。二是在物業服務合同之外，增設物業服務人應當遵守的規定。三是細化物業服務人的禁止性行為。

《條例》列舉了業主、物業使用人、物業服務人等不得實施的禁止行為。明確了公共收益的所有權屬于業主共有，加強住宅專項維修資金監管，完善住宅專項維修資金的籌集、保管、使用及續交。明確公共設施設備故障的維修、養護責任，最大限度方便業主。

來源：昆明規劃建設

責編：向雪平

關鍵詞： 物業管理 物業服務 業主委員會