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2023年“十一”樓市，與往年相比，有至少五點(diǎn)不同。

一是新房推盤量明顯增加。比如，十一假期及前夕廣州一手住宅開盤或加推個(gè)盤20個(gè)。推盤個(gè)數(shù)比2022年十一期間增加3個(gè)，總推貨量較2022年十一增加42%。節(jié)前各地退出限購，認(rèn)房不認(rèn)貸落地，開發(fā)商都想在“金九銀十”這個(gè)傳統(tǒng)旺季加速去化，沖刺年底業(yè)績。但是，純新盤并不多，大多是清尾貨的同時(shí)，再推幾十套或一兩棟新貨。2023年以來新盤的流速普遍放緩，去化率普遍在40%左右。據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，重點(diǎn)城市在“金九”的平均開盤去化率僅為48%。清掉尾貨，既是營銷的基本節(jié)奏，也是提振市場(chǎng)情緒的關(guān)鍵。可想而知，前面幾批次都賣完了，才能營造熱銷的場(chǎng)面。

二是優(yōu)惠促銷是主基調(diào)，“一口價(jià)”房源非常普遍。既然要清掉尾貨，就得讓利促銷。筆者發(fā)現(xiàn)，除了常規(guī)的促銷優(yōu)惠(比如送家電大禮包)外，開發(fā)商針對(duì)尾貨基本都會(huì)推出“一口價(jià)”房源(有的新推盤也會(huì)拿出10套做“一口價(jià)”)。筆者還發(fā)現(xiàn)，“一口價(jià)”房源明顯低于新推盤的平均售價(jià)，甚至低于該批次房源當(dāng)初的開盤價(jià)。開發(fā)商這么做，一方面是希望通過誘人的“一口價(jià)”，推動(dòng)看房的人氣轉(zhuǎn)化為買房的人氣；另一方面，尾貨低價(jià)促銷，而新推盤高價(jià)能夠營造出房價(jià)上漲的信號(hào)，刺激買房的熱情。另外，部分開發(fā)商資金鏈緊張，也希望降價(jià)回籠資金。因此，更大折扣優(yōu)惠往往與高比例首付捆綁。

三是看房的比買房的多。不管是筆者踩盤，還是與同行交流，“看的比買的多”是普遍現(xiàn)象。一方面，政策接二連三地刺激，確實(shí)提振了市場(chǎng)情緒，愿意去看房了，來訪量較節(jié)前普遍增長；另一方面，剛需和換房的人群還真不少。但是，來訪轉(zhuǎn)下定的比例并不算高。從客戶情緒來看，確實(shí)都是計(jì)劃要買房的，但即便是婚房這種真正的剛需，也并不急于交定金，而是多盤比較，決策偏猶豫。一方面，普遍認(rèn)為房價(jià)不會(huì)漲，甚至開發(fā)商大擺促銷姿態(tài)的背景下，認(rèn)為后續(xù)房價(jià)可能還會(huì)下跌。另一方面，很多樓盤都有一些瑕疵。靠中心區(qū)的，客廳或房間太小；靠外圍的，通勤不方便。房價(jià)仍在高位的情況下，控總價(jià)的緊湊戶型是普遍的設(shè)計(jì)風(fēng)格。外圍的房子戶型大，價(jià)格適宜，但年輕人對(duì)通勤比較敏感。既然有這樣那樣的缺點(diǎn)，新盤選擇又很多，房價(jià)也穩(wěn)定，開發(fā)商都在促銷，部分消費(fèi)者就選擇多看看再說。

四是需求的兩極分化明顯。大戶型、大平層往往對(duì)應(yīng)著更高的價(jià)格和漲價(jià)行為。比如，同一批次的新推房源，裝修標(biāo)準(zhǔn)一致，但大戶型的均價(jià)往往比中小戶型的高。這與當(dāng)下改善型需求占主導(dǎo)，高收入人群對(duì)房價(jià)敏感度下降有關(guān)。相比之下，中產(chǎn)和剛需盡管消費(fèi)意愿強(qiáng)烈，但支付能力有所下降、預(yù)期變得謹(jǐn)慎，同時(shí)作為需求新生力量的90后對(duì)居住的內(nèi)涵不愿意讓步。當(dāng)房價(jià)還在高位的情況下，供給端變得扭曲，且對(duì)需求的匹配程度開始弱化。于是，出現(xiàn)對(duì)緊湊型戶型的觀望和猶豫。

五是出現(xiàn)“等政策式的需求延滯”。從深圳來看，目前市場(chǎng)普遍預(yù)期深圳限購會(huì)松綁，首套二套首付或利率會(huì)下行。因此，長假期間深圳樓市人氣也很旺，但叫好不叫座的現(xiàn)象更加明顯，而深圳新盤普遍的折扣式營銷更加劇了這一態(tài)勢(shì)。而這種心態(tài)的背后，事實(shí)上是希望看到“調(diào)控政策刺激-需求跑步入市-房價(jià)出現(xiàn)上漲”的舊思維作怪。

其實(shí)，這種思路在2022年以來一直很盛行。部分樓市政策未帶來新一輪樓市回升周期，于是大家就認(rèn)為還會(huì)有新的政策，出現(xiàn)“等政策式的需求延滯”。其實(shí)，這一普遍存在的現(xiàn)象也是樓市過去20年(2001-2021年)一直“單邊上漲”，且每有下跌時(shí)政策就迫不及待地將其拉起來，從而導(dǎo)致的“政策市”預(yù)期。如何認(rèn)清這種頑固預(yù)期，是解決當(dāng)前樓市問題的關(guān)鍵。(中新經(jīng)緯APP)

來源：中新經(jīng)緯

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