房地產(chǎn)市場監(jiān)測報告

2023年9月昆明市

(相關(guān)資料圖)

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樓市概覽

全國/昆明

政策

本月為細(xì)則落地月，包含存量房利率下調(diào)、認(rèn)房不認(rèn)貸、限購限貸等行政性措施進(jìn)一步放開等；截止三季度末，930作為政策出臺的重要節(jié)點，需求端主要救市政策已經(jīng)出爐和落地，剩余將主要看十一和后期市場數(shù)據(jù)表現(xiàn)，將為四季度政策依據(jù)做進(jìn)一步依據(jù)和指導(dǎo)。

除三大主流政策外，其他部分地方政策也有所放松，或部分政策在納入地方政策工具箱后又有進(jìn)一步突破。例如重慶放開房產(chǎn)稅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，三無人員首套將不在征收房產(chǎn)稅；昆明/貴陽的認(rèn)房不認(rèn)貸政策認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)降至區(qū)級；蘇州120㎡以上、成都144㎡以上購房不在審核資格、長沙優(yōu)化后政策有效期達(dá)5年、江蘇南通首套房貸利率下限至3.7%、淄博推出以舊換新等。

關(guān)于保障房，北京和鄭州都細(xì)化了關(guān)于非住宅改為保租房的細(xì)則管理辦法。其中北京允許4.2、4.5米的非住改建為保租房、但土地性質(zhì)不變，不作為保租房后要恢復(fù)原狀；鄭州則為非住改為租賃住房、最低8年的運營期滿后可申請改變土地性質(zhì)、補繳土地出讓金后可按住房銷售。另，河北雄安新區(qū)取消商品房預(yù)售制度，要求現(xiàn)房銷售，且公共服務(wù)租售同權(quán)。

9月市場表現(xiàn)，認(rèn)房不認(rèn)貸短期內(nèi)有明顯促銷作用后、市場基本再次進(jìn)入平緩期。同時，房企融資端仍乏力，仍需多渠道找錢。

9月昆明主城新增住宅預(yù)售28.5萬方，10余項目備戰(zhàn)十一集中供貨、但多為小體量形式。本月非住大宗備案有碧桂園北城映象、招商公園大道、車行天下汽車城（政策性備案）、中鐵建西派國樾、昆明桃花源清風(fēng)明月等項目

昆明9月成交量環(huán)比上升6%，成交價環(huán)比回升1%。

昆明

土地

規(guī)劃

2宗土地供應(yīng)，分別為主城西山度假區(qū)6.23畝零售商業(yè)用地二次出讓，郊縣嵩明53畝住宅用地。3宗土地成交，主城為西山區(qū)福海街道26.8畝住宅用地；郊縣分別為縣街30.6畝商業(yè)用地，嵩明縣城53畝住宅用地。1宗土地中止交易，為西山區(qū)大商匯片區(qū)85.07畝住宅用地。

本月2個項目過規(guī)，過規(guī)總建面35.69萬㎡；分別為官渡區(qū)新螺螄灣玲灣俊園項目，擬建設(shè)5棟高層住宅，包含3棟高層，2棟超高層；官渡區(qū)小板橋街道富康城·紫悅府項目，擬建設(shè)11棟高層住宅。

市場

9月主城18個項目新增預(yù)售商品房，預(yù)售面積50.26㎡，其中住宅28.53萬㎡。

本月昆明主城住宅供應(yīng)環(huán)比上漲331%，同比上漲15%；17個項目集中供貨，龍湖學(xué)宸府、龍湖青雲(yún)賦、海榮滇池瀾庭首次供貨。

本月昆明主城住宅成交環(huán)比上漲4%，同比下降32%；主力成交項目筑友雙河灣、華發(fā)書香云海、萬科城等。

本月昆明主城住宅均價14218元/㎡，環(huán)比上漲1%，同比上漲2%。筑友雙河灣、萬科城、龍湖清雲(yún)賦等項目支撐本月均價上漲。

環(huán)昆明市場中晉寧受暑期影響較大，成交量環(huán)比上漲297%、價格環(huán)比持平，其中古滇名城項目住宅備案8.05萬方、5.0億元；嵩明市場持續(xù)低迷，成交量環(huán)比繼續(xù)下跌16%，單盤月成交量最高不超過15套；安寧主城持續(xù)穩(wěn)中有降、太平市場成交量微幅上漲。

本月郊縣住宅供應(yīng)環(huán)比上漲10%，分別為保利和光嶼湖2.33萬㎡、金地自在城1.85萬㎡、祿勸四季銀座健康城1.23萬㎡等；

本月郊縣住宅成交環(huán)比下降26%；主力成交項目七彩云南古滇名城4.61萬㎡、海倫堡晉云府1.69萬㎡、安寧吾悅廣場1.02萬㎡等；

本月郊縣住宅均價5572元/㎡，環(huán)比下降4%。為主力成交項目安寧吾悅廣場低價備案影響，整體均價有所下降。

判斷

本月主城因特殊備案減少，所以均價有明顯回升。全國9月百強房企成交額環(huán)比有大幅增長，預(yù)估與一線城市認(rèn)房不認(rèn)貸和限購放松等執(zhí)行落地有關(guān)。從數(shù)據(jù)結(jié)果上看，利好政策在昆明的影響更多存在于維持相對穩(wěn)定的成交量，而十一期間的成交和后續(xù)市場的整體表現(xiàn)還有待觀察。

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土地市場

土地市場供銷情況

供應(yīng)：

本月昆明全域2宗土地供應(yīng)，分別為度假區(qū)6.23畝零售商業(yè)用地，交易起拍價約0.62億元；嵩明縣53畝住宅用地，起始總價0.83億元；

成交：

本月昆明全域3宗土地成交，分別為西山區(qū)福海街道26.8畝住宅用地，由昆明綠恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以3.54億元底價成交；郊縣為安寧市壹然鉑譽商業(yè)置業(yè)有限公司以0.2億元底價獲取的縣街30.6畝商業(yè)用地；另1宗位于嵩明縣城53畝住宅用地，由嵩明新嘉園房地產(chǎn)投資有限公司競得。

2023年1-9月昆明全域土地累計成交可建面185萬㎡，同比上漲1%。

數(shù)據(jù)說明：計容建筑面積

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住宅市場

多項目集中供貨，備戰(zhàn)“金九銀十”；政策出臺，住宅整體市場成交量環(huán)比上漲；高價項目支撐市場均價微漲。

本月昆明主城住宅供應(yīng)28.5萬㎡，環(huán)比上漲331%，同比上漲15%；17個項目集中供貨，龍湖學(xué)宸府、龍湖青雲(yún)賦、海榮滇池瀾庭首次供貨。

本月昆明主城住宅成交27.0萬㎡，環(huán)比上漲4%，同比下降32%；主力成交項目筑友雙河灣、華發(fā)書香云海、萬科城等。

本月昆明主城住宅均價14218元/㎡，環(huán)比上漲1%，同比上漲2%。筑友雙河灣、萬科城、龍湖清雲(yún)賦等項目支撐本月均價上漲。

數(shù)據(jù)說明：時間維度為前月26日-本月24日。

供應(yīng)集中在滇池、呈貢和次中心；成交集中在滇池、呈貢、官南、北市、東市、和西北；中心和次中心均價居高。

本月共11個板塊新增供應(yīng)，其中主要集中在滇池（龍湖山海原著 ）、呈貢（朗基紫境府、卓越滇池晴翠）、次中心（龍江金茂府）等；

本月成交主力為滇池、呈貢、官南、北市、東市、和西北板塊，成交量超2萬㎡；

本月成交均價最高為中心和次中心板塊，價格超1.9萬/㎡；板塊占據(jù)核心區(qū)位優(yōu)勢。成交均價最低為落水洞板塊，僅保利春湖項目銷售，均價較低。

數(shù)據(jù)說明：時間維度為前月26日-本月24日。

各類型住宅供銷情況

高層

多項目集中補貨；市場成交量微漲；筑友雙河灣、萬科城、青雲(yún)賦等項目支撐均價上漲。

本月高層供應(yīng)22.7萬㎡，環(huán)比上漲243%；龍湖·學(xué)宸府、龍江金茂府、龍湖山海原著·御景、萬科城、中海匯德里等12項目供貨。

本月高層成交23.3萬㎡，環(huán)比上漲6%，同比下降22%；主力成交項目筑友雙河灣、華發(fā)書香云海、萬科城、龍湖青雲(yún)賦等。

本月高層均價13589元/㎡，環(huán)比上漲8%。主力項目筑友雙河灣、萬科城、青雲(yún)賦（均價1.5萬元/㎡以上）等項目支撐均價上漲。

數(shù)據(jù)說明：時間維度為前月26日-本月24日。

洋房

五項目集中供貨；洋房市場低位運行，成交量環(huán)比下滑；呈貢/經(jīng)開高性價比項目拉低市場均價。

本月洋房供應(yīng)5.6萬㎡；俊發(fā)生態(tài)半島、朗基紫境府、長水航城、泛亞城邦和金茂國際新城項目供貨。

本月洋房成交1.7萬㎡，環(huán)比下降21%，同比下降73%；主力項目為華夏四季、金茂國際新城、綠地滇池國際健康城、旭輝新希望公元錦悅等。

本月洋房均價15478元/㎡，環(huán)比下降73%；主力項目金茂國際新城、綠地滇池國際健康城、旭輝新希望公元錦悅等高性價比項目拉低均價。

院墅

單項目供應(yīng)；市場處于低位，成交量環(huán)比下滑；筑友璽瓏灣等優(yōu)質(zhì)景觀資源（2萬元/㎡+）項目拉高均價。

本月院墅供應(yīng)0.3萬㎡；為朗基紫境府項目供應(yīng)。

本月院墅成交1.2萬㎡，環(huán)比下降13%，同比下降54%；主力成交項目東旭御山湖、子君山麓城、筑友雙河灣、寶能滇池九璽等項目。

本月院墅均價17788元/㎡，環(huán)比上漲9%，同比下降3%；筑友璽瓏灣、寶能滇池九璽、中海云麓九里等2萬元/㎡+項目拉高均價。

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非住宅市場

商業(yè)

六項目底商供貨；碧桂園北城映象以5827元/㎡價格集中備案1.02萬㎡，主導(dǎo)商業(yè)市場量升價跌。

本月商業(yè)供應(yīng)1.4萬㎡，環(huán)比上漲12%，同比下降60%；博欣時代商業(yè)中心、海榮滇池瀾庭、大華翠湖映、卓越滇池晴翠等6個項目底商供貨。

本月商業(yè)成交2.9萬㎡，環(huán)比上漲143%，同比下降43%；主力項目為碧桂園北城映象集中備案1.02萬㎡。

本月商業(yè)均價10267元/㎡，環(huán)比下降27%，同比下降45%；主力項目碧桂園北城映象以5827元/㎡價格集中備案，拉低商業(yè)市場價格。

數(shù)據(jù)說明：時間維度為前月26日-本月24日。

公寓

無項目供應(yīng)，持續(xù)去庫存；車行天下汽車城、中鐵建西派國樾、清風(fēng)明月等項目集中備案主導(dǎo)公寓市場量升價跌。

本月公寓無項目供應(yīng)；2023年上半年均為項目供貨，市場持續(xù)去庫存。

本月公寓成交7.7萬㎡，環(huán)比上漲188%，同比下降16%；車行天下汽車城、中鐵建西派國樾、昆明桃花源·清風(fēng)明月等項目集中備案。

本月公寓均價6775元/㎡，環(huán)比下降13%，同比上漲7%。

數(shù)據(jù)說明：時間維度為前月26日-本月24日。

辦公

博欣時代商業(yè)中心項目供應(yīng)；本月成交量環(huán)比下滑；招商公園大道集中備案拉低均價。

本月辦公供應(yīng)10.7萬㎡；為博欣時代商業(yè)中心集中供貨。

本月辦公成交1.7萬㎡，環(huán)比下降39%，同比下降50%；主力項目為招商公園大道七彩云南第壹城、經(jīng)開區(qū)國際金融中心等。

本月辦公均價6117元/㎡，環(huán)比下降11%，同比下降37%。主力項目招商公園大道（4350元/㎡）集中備案，拉低均價。

來源：昆明房協(xié)

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