2021年春節(jié)之前出臺(tái)的“二手房成交參考價(jià)新政”引起市場(chǎng)各方廣泛關(guān)注。經(jīng)過(guò)數(shù)周的運(yùn)行，深圳二手住宅成交數(shù)據(jù)大幅下降。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)(簡(jiǎn)稱“深圳平臺(tái)”)數(shù)據(jù)，在剛剛過(guò)去的2月份，深圳全市共成交二手住宅4166套，環(huán)比減幅達(dá)4成之多。

此前的諸多調(diào)控更多集中于一手房，對(duì)作為賣方的開(kāi)發(fā)商的行政干預(yù)也更為直接，目前作為二手房交易雙方的個(gè)體之間開(kāi)始博弈和分化。據(jù)了解，“價(jià)格新政”出臺(tái)之后，有業(yè)主降價(jià)甚至以參考價(jià)交易的情況出現(xiàn);不過(guò)，更多的業(yè)主和買家仍在觀望。

二手住宅市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)“橫盤期”

與一手住宅不同的是，二手住宅以過(guò)戶統(tǒng)計(jì)口徑與買賣雙方達(dá)成成交的時(shí)間存在滯后期。實(shí)際上，新政后二手住宅市場(chǎng)的交易陷入濃厚的觀望氣氛，接下來(lái)或?qū)⑦M(jìn)入“橫盤期”。深圳中原研究中心高級(jí)研究員鄒少偉表示，受嚴(yán)厲新政的影響，二手房帶看量出現(xiàn)大幅萎縮，成交陷入停滯狀態(tài)。

深圳平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，去年“7.15新政”出臺(tái)后，深圳二手住宅成交量急轉(zhuǎn)直下，從7月份的13407套一路滑落至10月份的5049套谷底。此后，成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)又探底回升，一路上行至今年1月份的7008套。

深圳中原數(shù)據(jù)顯示，業(yè)主報(bào)價(jià)已有降價(jià)情況出現(xiàn)。2021年2月最后一周，深圳20個(gè)片區(qū)的二手房出現(xiàn)業(yè)主報(bào)價(jià)下跌。其中，龍華中心片區(qū)大幅跌價(jià)8.2%;緊隨其后的是布吉南的可園片區(qū)和銀湖豪宅片區(qū)分別降價(jià)6.7%和3.4%，業(yè)主報(bào)價(jià)下跌的盤源占比達(dá)1/3。

錨定價(jià)格，打破上漲死循環(huán)

近日，占據(jù)深圳房貸大部分市場(chǎng)份額的深圳四大國(guó)有銀行紛紛表態(tài)，將以深圳市住建局發(fā)布的二手房成交參考價(jià)格作為貸款發(fā)放的重要參考依據(jù)。此外，關(guān)于深圳購(gòu)房者以一次性付款方式購(gòu)房，再以低利率的房抵經(jīng)營(yíng)貸方式貸款“曲線購(gòu)房”的傳聞屢傳不鮮。據(jù)報(bào)道，深圳已有包括國(guó)有大行等銀行要求其房抵經(jīng)營(yíng)貸也要按官方發(fā)布的二手房成交參考價(jià)格執(zhí)行，這也得到了貸款經(jīng)理及貸款中介的證實(shí)。

在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，深圳的房貸使用成數(shù)居高不下。據(jù)報(bào)道，交銀國(guó)際董事總經(jīng)理、研究部主管洪灝在2019博鰲房地產(chǎn)論壇上提供的數(shù)據(jù)顯示，深圳居民房貸還款占家庭總收入比例增長(zhǎng)最為明顯，并在2018年達(dá)到94%。

二手房成交參考價(jià)，有望成為“降房?jī)r(jià)”的開(kāi)關(guān)。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，深圳樓市的主要問(wèn)題不是供求，而是杠桿;而執(zhí)行層面還需要買家、賣家按照指導(dǎo)價(jià)來(lái)報(bào)價(jià)、掛牌，中介根據(jù)指導(dǎo)價(jià)來(lái)撮合，只有達(dá)到這兩個(gè)目的，指導(dǎo)價(jià)的“指導(dǎo)意義”才能到位。在他看來(lái)，只有把價(jià)格錨定下來(lái)，才能打破“加杠桿-房?jī)r(jià)上漲-預(yù)期實(shí)現(xiàn)-需求進(jìn)場(chǎng)-加杠桿-房?jī)r(jià)上漲”這個(gè)死循環(huán)，才能從根本上將房?jī)r(jià)上漲的鏈條斬?cái)啵瑢⒎績(jī)r(jià)泡沫積累的根源控制住。

他表示，在控制住房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的前提下，還應(yīng)常態(tài)化公布每月、每個(gè)季度新增房產(chǎn)的規(guī)模及分布情況，讓買房者一目了然，提高對(duì)市場(chǎng)和購(gòu)房者的預(yù)期管理的全面性。不過(guò)，從關(guān)鍵的執(zhí)行層面來(lái)看，參考價(jià)是行政干預(yù)價(jià)，而銀行的評(píng)估價(jià)是市場(chǎng)價(jià)，兩個(gè)價(jià)格的坐標(biāo)本來(lái)就不同，尚待執(zhí)行細(xì)則進(jìn)一步明確。

關(guān)鍵詞： 二手 住宅