從去年年末至今年年初呈現(xiàn)出較熱態(tài)勢的樓市，在各地集中出臺(tái)調(diào)控政策的背景之下，漸現(xiàn)冷卻：全國新房、二手房市場一季度成交量同比漲幅較大，卻在3月快速回調(diào)。3月29日，貝殼研究院發(fā)布2021年一季度市場季報(bào)(以下簡稱“季報(bào)”))指出：調(diào)控之下，新房市場進(jìn)入降溫通道，二手房市場規(guī)模見頂，拐點(diǎn)可能在二季度出現(xiàn)。相反，租賃旺季歸來，市場將持續(xù)升溫。
“金三”成交不及1月
調(diào)控之下新房市場快速回調(diào)
基于低基數(shù)及各地集中推盤，2021年新房市場成交量大漲。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度，66城新房成交量同比增長近一倍，與2019年同期相比，增幅亦達(dá)到40%。一線城市開局市場尤其活躍，延續(xù)2020年年底的集中放量勢頭。與2019年同期相比，2021年一季度一線城市新房成交套數(shù)增長58.5%，二線城市增長32.6%，三四線城市增長43.8%。
樓市熱情隨頻出的調(diào)控政策下滑，一季度以來，北上廣深及海口、杭州、西安、成都等城市對(duì)經(jīng)營貸違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場進(jìn)行嚴(yán)格審查，對(duì)于違規(guī)使用者要求提前還貸。此外，銀行針對(duì)房地產(chǎn)的定向加息窗口開啟，3月，貝殼研究院監(jiān)測60個(gè)城市平均首套、二套房貸款利率較去年12月分別提高6個(gè)、7個(gè)基點(diǎn)。
盡管市場成交增速最快，但一線城市在調(diào)控之下回調(diào)速度亦最快。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月，一線城市成交面積相較2019年同期增速回調(diào)17.3個(gè)百分點(diǎn)。一季度新房成交面積較2019年同期大增124.7%的深圳，“金三”成交甚至不及1月;二線城市3月成交面積較2019年同期也回調(diào)7.4個(gè)百分點(diǎn);三四線則在核心城市拉動(dòng)下整體成交增速上漲，3月成交面積較2019年同期增長5.3個(gè)百分點(diǎn)。
值得關(guān)注的是，杭州、南京、廈門、寧波等全國重點(diǎn)區(qū)域的強(qiáng)二線城市2021年一季度的成交面積較2019年同期，有0.8-2.3倍的增長。廈門、南京等城市在人才安居政策推動(dòng)下保持較高活躍度。貝殼研究院方面表示，市場不斷向核心城市聚焦，疊加區(qū)域規(guī)劃利好，二線及強(qiáng)三線城市將成為拉動(dòng)整體市場增長的重要?jiǎng)恿?，但城市分化亦將明顯。
史上最好一季度
二手房拐點(diǎn)或?qū)⒂诙径瘸霈F(xiàn)
與新房市場共振，全國重點(diǎn)18城2021年一季度鏈家二手房成交量創(chuàng)2017年以來單季成交新高，較去年四季度增長14%，約為去年同期的2.6倍。貝殼重點(diǎn)35城二手房價(jià)格指數(shù)也保持環(huán)比上漲，3月，35城整體指數(shù)環(huán)比上漲1.4%，較去年12月上漲3.0%。
一季度前期一線城市熱度較高，特別是1月深圳、北京二手房成交量環(huán)比增超30%，上海環(huán)比增長20%，房價(jià)漲幅居全國前列，較熱態(tài)勢引發(fā)調(diào)控收緊，2、3月市場熱度被抑制。貝殼研究院季報(bào)指出：二手房指導(dǎo)價(jià)對(duì)于深圳樓市的調(diào)控效果顯著，新政周深圳二手房成交較新政前下降70%，二手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅在1月后持續(xù)收窄，至3月止?jié)q;上海一季度二手房成交量環(huán)比微降，春節(jié)后較春節(jié)前下降23%，二手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅連續(xù)兩個(gè)月收窄。
市場結(jié)構(gòu)調(diào)整，熱度向二線城市轉(zhuǎn)移。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，一季度，合肥成交量環(huán)比增約60%，廈門環(huán)比增約50%，成都、武漢環(huán)比增幅超過30%。北方城市則在經(jīng)歷3年調(diào)整之后，積累的購房需求帶來市場周期性修復(fù)，廊坊3月成交量僅低于2017年一季度成交高峰，青島二手房價(jià)格指數(shù)3月止跌轉(zhuǎn)漲，濟(jì)南、煙臺(tái)等城市二手房價(jià)格指數(shù)平穩(wěn)上漲。
一季度以來，地方密集調(diào)控，重心向二手房市場轉(zhuǎn)移。東莞、無錫、成都等城市出臺(tái)政策明確建立或完善二手房網(wǎng)簽交易價(jià)格發(fā)布機(jī)制。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月，35城二手房景氣度指數(shù)降至40以內(nèi)，為去年下半年以來首次出現(xiàn)回調(diào)。貝殼研究院預(yù)計(jì)，本輪由金融寬松、市場過熱預(yù)期帶來的上行周期將進(jìn)入尾聲，向下調(diào)整的拐點(diǎn)可能在二季度出現(xiàn)。
旺季歸來
近九成城市房租指數(shù)環(huán)比上漲
不同于新房與二手房市場回調(diào)之勢，春節(jié)后住房租賃旺季歸來，市場回歸常態(tài)化。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，全國租賃市場成交量從去年9月開始連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下降，在今年2月首次止跌上揚(yáng)，3月環(huán)比漲幅達(dá)到87.9%。2021年一季度，全國重點(diǎn)18城成交量環(huán)比上漲14.7%，平均月租金42.1元/平米，租金指數(shù)環(huán)比上漲2.2%，近九成城市租金指數(shù)環(huán)比上漲。
分城市來看，一季度，除廊坊、重慶市租金水平環(huán)比微降外，其余16城均呈現(xiàn)環(huán)比上漲趨勢，西安、上海、青島、深圳和廣州環(huán)比漲幅最大，超過3%。上海、西安、合肥和杭州市租金水平出現(xiàn)同比上漲，上海同比漲幅最大，為3.3%，西安漲幅為2.6%，其余14城一季度租金指數(shù)保持同比下降態(tài)勢。
與此同時(shí)，房源成交周期在3月開始下降，3月房源成交周期為57.8天，環(huán)比縮短4.2天，同比縮短2.4天。業(yè)主出租信心有所回升，新增房源掛牌均價(jià)在2020年11月至12月連續(xù)回升之后，在2021年1月至3月保持基本持平。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2021年一季度，重點(diǎn)18城新增房源掛牌均價(jià)為44.5元/平米，環(huán)比上漲1.8%，同比去年一季度下降1.7%。
貝殼研究院季報(bào)首次提出租賃房源空置期指標(biāo)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月18城個(gè)人租賃房屋空置期下降，近一年青島、西安和杭州出租率最高，空置期最短。通過對(duì)空置期、庫存房源兩個(gè)指標(biāo)衡量評(píng)估，北京、上海、深圳租賃市場復(fù)蘇程度最高，大連、西安和重慶隨后。貝殼研究院預(yù)計(jì)，二季度住房租賃市場將繼續(xù)升溫，租金水平保持穩(wěn)定，或?qū)⑿》蠞q。
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