國慶小長假期間，各地旅游大爆發，國內出游人數8.26億人次，同比增長71.3%；出游熱了，樓市相應有所冷靜，僅部分核心城市成交較為亮眼。

中指研究院數據顯示，2023年國慶假期期間（9月29日-10月6日），35個代表城市日均成交面積較去年國慶假期（10月1日-7日）及2019年假期下降兩成左右。

“假期各地推盤積極性提升，企業加大項目優惠力度，項目到訪量較節前有所增加，但在假期出游及市場信心尚未明顯修復下，城市及區域間分化仍較嚴重，除核心城市或成熟區域樓市熱度較高外，整體成交量表現一般。”上述研究院表示。

(資料圖)

具體來看，國慶各地樓市表現不一，上海、廣州在樓盤供應端帶動下情緒回升，北京、深圳、成都、杭州相對平穩，武漢、蘇州、天津等地則在房交會帶動下較為活躍。

一線城市中，上海市場表現最突出，2023年國慶假期成交面積12.3萬平方米，較2022年國慶假期日均成交增長159%，較2019年國慶期間日均成交增長745%。小長假上海共有十二盤取證認購，其中五盤觸發積分，且認購比例均在200%以上。

北京樓市自新政落地以來，發生了明顯變化。北京房地產業協會官方公益平臺“京房字”表示，9月北京二手住宅網簽量達到14261套，環比8月上漲了30.1%，是3月以來二手房成交量首次明顯回升；新房方面，9月北京新建商品房成交10727套，環比8月上漲9.8%。

二手房市場表現最顯著，新政落地后，北京二手房咨詢量、帶看量有所提升，帶看量以之前看過房的客戶為主，同時成交量也明顯增加，買房業主多是之前已經鎖定小區和房源的客戶，前期一直在等待和觀望政策走向，在政策落地之后快速出手。

不過，經過這波熱銷后，北京樓市的火熱氣氛有所穩定。國慶期間，北京多個項目推出折扣、優惠、特價房源等優惠活動，但促銷力度整體較小，以一口價立減、買房抽手機等活動為主；成交面積1.8萬平方米，較2022年假期降低31%。

中指研究院表示，9月初新政實施后，北京一部分購房需求集中釋放，短期推高了北京新房、二手房的成交量，隨著需求釋放動能減弱，9月后兩周成交量明顯下降。國慶假期，市場表現較穩定，換房需求的入市及推盤的增加有望帶動新房市場好轉，但購房者對北京繼續優化調控政策的預期較強，或造成觀望情緒延續。

廣深樓市情況也較為分化。國慶期間，廣州新房市場成交有所回升，網簽商品住宅15.7萬平方米，較2022年同期日均增加13.2%。深圳雖然開發商加大推貨力度，但成交并未明顯上升，成交面積3.5萬平方米，較2022年同期日均減少68%。“假期僅少數網紅樓盤熱銷，大部分售樓處并沒有出現火熱的看房景象，市場觀望情緒依然濃厚。”

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉發文表示，今年的“十一樓市”和往年不一樣，比如新盤推盤量明顯增加，“一口價”房源非常普遍，看房的比買房的多。其中，“一口價”房源明顯低于新推盤的平均售價，甚至低于該批次房源當初的開盤價。

在他看來，當下樓市出現了“等政策式的需求延滯”，比如假期深圳樓市人氣也很旺，但叫好不叫座的現象更加明顯，新盤普遍折扣式營銷更加劇了這一態勢。這種心態背后，其實是“調控政策刺激-需求跑步入市-房價出現上漲”的舊思維在作怪，即如果房價不漲，那就不會買房，等等再說；思維的另一面，是認為政策不達預期。

李宇嘉認為，樓市過去20年（2001-2021年）一直“單邊上漲”，且每有下跌時就迫不及待地將其拉起來，從而導致“政策市”、政策不允許下跌的頑固預期。但事實上，政策空間在收窄和觸頂，邊際效果在減弱；對購房者來說，即便開發商有優惠，“一口價”房源降價50萬，但房價還很高，這就是當前樓市的困局。

今年以來，中央及地方各層面，都在積極提振樓市，9月政策頻次達去年四季度以來單月最高水平，涉及取消限購、優化限購、優化限貸、取消限售、優化限價等方面。目前，首套住房“認房不認貸”政策，全國基本已執行；首套、二套首付比例也在下降。

展望后市，中指研究院市場研究總監陳文靜認為，未來需求端、供應端政策均有優化空間，需求端如核心城市降低首付比例、放松限購、優化普宅標準等，供應端如支持房企盤活存量資產、支持盤活存量閑置地塊、支持超大特大城市城中村改造等。

“預計四季度降幅逐步收窄，2023年全國商品房銷售面積低于13億平米；若短期政策優化到位，城中村改造系列措施快速落地，預計2024上半年市場完成筑底。”她表示。

來源：第一財經日報

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