觀點(diǎn)網(wǎng)受宏觀調(diào)控影響，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)一場(chǎng)巨大變革，房企正逐步告別快周轉(zhuǎn)、高增長(zhǎng)的時(shí)代。

反之，從藍(lán)海進(jìn)入紅海的物業(yè)行業(yè)，進(jìn)入了跑馬圈地的階段。

(資料圖)

根據(jù)第三方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年全年，物業(yè)行業(yè)收并購(gòu)金額將近360億元，規(guī)模接近2020年的4倍。

進(jìn)入2022年，物業(yè)收并購(gòu)戲碼還在持續(xù)。

上半年以來(lái)，包括碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、新希望服務(wù)、時(shí)代鄰里、中奧到家等多家物業(yè)公司均在收并購(gòu)方面有所收獲。

最新消息顯示，在6月16日這天，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的兩筆收購(gòu)案正式“落下帷幕”。

其一，金科服務(wù)宣布，終止收購(gòu)佳源服務(wù)73.56%股權(quán)；其二，招商積余計(jì)劃以5.36億元的代價(jià)，收購(gòu)新中物業(yè)67%股權(quán)。

事實(shí)上，行業(yè)收并購(gòu)加速，一方面源于地產(chǎn)行業(yè)的驟變，畢竟，在銷售滑坡與融資趨緊之下，物業(yè)公司往往是最有價(jià)值且最易變現(xiàn)的資產(chǎn)之一。

另一方面，對(duì)物業(yè)企業(yè)而言，收并購(gòu)能夠幫助迅速擴(kuò)大規(guī)模，是“做大做強(qiáng)”的必經(jīng)之路。

此前，在觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)召開的2022觀點(diǎn)物業(yè)大會(huì)上，新城悅服務(wù)集團(tuán)首席戰(zhàn)略官尤建峰就曾表示：“收并購(gòu)是不可忽視的增長(zhǎng)方式，從國(guó)際市場(chǎng)來(lái)看，從開展業(yè)務(wù)到后面增長(zhǎng)都主要是通過(guò)收并購(gòu)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。”

金地智慧服務(wù)集團(tuán)黨委書記、副總裁姚平亦認(rèn)為，在接下來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，行業(yè)內(nèi)部的整合并不會(huì)停止，頭號(hào)玩家可能會(huì)誕生。

也就是說(shuō)，在主客觀雙重因素下，行業(yè)進(jìn)入“大魚吃小魚”甚至“大魚吃大魚”的階段。

然而，是像招商積余那般進(jìn)行，還是如同金科服務(wù)這樣折戟沉沙，無(wú)外乎兩個(gè)因素——資產(chǎn)是否優(yōu)質(zhì)、價(jià)格是否公道。

畢竟，現(xiàn)時(shí)物業(yè)行業(yè)逐步走下神壇，估值回歸理性，在此情況下，企業(yè)的收并購(gòu)亦不再傾向盲目，而是由“量”向“質(zhì)”轉(zhuǎn)變。

終止的交易

醞釀了23天的收并購(gòu)終于走向了尾聲，不過(guò)這一次的結(jié)局并沒(méi)有想象中那般。

6月16日晚間，金科智慧服務(wù)集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告稱，該公司終止收購(gòu)佳源服務(wù)73.56%股權(quán)事項(xiàng)。

從公告看來(lái)，這一次交易的終止，是雙方商討的結(jié)果。

金科服務(wù)在公告中提到，訂約方?jīng)Q定不再進(jìn)行潛在交易，框架協(xié)議已相應(yīng)終止。此外，于公告日期，除框架協(xié)議的終止協(xié)議外，框架協(xié)議訂約方并無(wú)就潛在交易訂立任何最終協(xié)議或安排，亦尚無(wú)進(jìn)行任何款項(xiàng)的支付。

與此同時(shí)，自本公告日期起計(jì)6個(gè)月內(nèi)，金科服務(wù)及其一致行動(dòng)人均不得就佳源服務(wù)的股份公布要約或可能進(jìn)行的要約，或于將導(dǎo)致強(qiáng)制要約的情況下收購(gòu)佳源服務(wù)的股份。

事實(shí)上，早在5月下旬，市場(chǎng)就流傳出這筆收購(gòu)案的零星消息。

5月23日早間，金科服務(wù)突然發(fā)布公告稱短暫停牌；同日晚間，因股價(jià)大跌已停牌5天的佳源國(guó)際亦表示將繼續(xù)短暫停牌，以待刊發(fā)有關(guān)公司可能出售一家非全資附屬公司的公告。

消息一出，立馬引發(fā)了猜測(cè)：賣身金科物業(yè)是否屬實(shí)？又是為何出讓？

不過(guò)，彼時(shí)就出售物業(yè)一事，有接近佳源控股人士向觀點(diǎn)新媒體表示，目前佳源尚未有官方資料披露，還在準(zhǔn)備過(guò)程當(dāng)中。

誰(shuí)曾想，靴子的落地就在翌日，金科服務(wù)一紙公告證實(shí)了此前所有猜測(cè)。

按照當(dāng)時(shí)的計(jì)劃，金科服務(wù)計(jì)劃收購(gòu)佳源服務(wù)所有已發(fā)行股份約73.56%，但未披露交易的對(duì)價(jià)及收購(gòu)方式。有市場(chǎng)消息表示，金科支付的對(duì)價(jià)預(yù)計(jì)為2億美元，折合下來(lái)，約為13.3億元人民幣。

2億美元并不是一筆小數(shù)目，佳源服務(wù)到底值不值2億美元？

據(jù)了解，2020年12月9日，佳源服務(wù)緊跟物業(yè)上市熱潮，成功在香港敲鑼上市，2021年是其上市后第一個(gè)完整財(cái)年，從財(cái)報(bào)來(lái)看，該公司在管面積達(dá)到2190萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約33%，合約建筑面積6270萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約26.3%。

以13.3億元人民幣交易對(duì)價(jià)和1.04億元凈利潤(rùn)（2021年佳源服務(wù)的凈利潤(rùn)值）計(jì)算，金科服務(wù)此番收購(gòu)佳源服務(wù)的PE達(dá)到12.78倍.

此前，華潤(rùn)萬(wàn)象生活收購(gòu)中南服務(wù)（管理面積與佳源服務(wù)相當(dāng)）時(shí)，PE接近13倍；而華潤(rùn)萬(wàn)象生活收購(gòu)禹洲物業(yè)，PE達(dá)到13.93倍。

粗略對(duì)比來(lái)看，2億美元對(duì)價(jià)似乎還算公允。

6月初，坊間有消息流傳稱，金科服務(wù)在進(jìn)一步談判價(jià)格時(shí)，發(fā)現(xiàn)佳源服務(wù)本身質(zhì)地欠佳。

上述消息提到：金科服務(wù)在和佳源系實(shí)控人談判這次物業(yè)并購(gòu)時(shí)，佳源系方面開出的條件是將佳源服務(wù)和中天城投一起打包售賣給金科服務(wù)。

據(jù)了解，去年8月份，中天金融擬180億出售中天城投100%股權(quán)給佳源系，三個(gè)月后這個(gè)價(jià)格又降至89億元。

即便價(jià)格折半，佳源系卻沒(méi)有足額支付上述交易款。今年2月，中天金融披露，公司收到佳源集團(tuán)收購(gòu)中天城投集團(tuán)交易第一期股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，但未收到第二及第三期股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款。

中天金融3月29日再次公告表示，已收到佳源集團(tuán)支付的15.8億元定金，占本次交易股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的17.75%，但尚未按時(shí)收到第二期股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，本次交易剩余股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的延期支付對(duì)公司經(jīng)營(yíng)資金規(guī)劃造成一定影響。

佳源系與中天城投的關(guān)系暫未梳理清楚，這種打包出售的方式，無(wú)疑會(huì)讓金科服務(wù)面臨后續(xù)發(fā)展的巨大風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，甚至有可能影響目標(biāo)企業(yè)后續(xù)的盈利預(yù)期，這或許是導(dǎo)致交易失敗的最重要原因。

不過(guò)，對(duì)金科而言，終止交易或許是無(wú)法借此番收并購(gòu)擴(kuò)充規(guī)模，不過(guò)總比接盤“爛資產(chǎn)”要好得多。

對(duì)佳源服務(wù)而言，在佳源系流動(dòng)性危機(jī)之下，此番終止收購(gòu)無(wú)疑減少了一項(xiàng)資金回流的端口；未來(lái)，佳源服務(wù)或許還會(huì)繼續(xù)尋找下一個(gè)“白衣騎士”。

招商又積余

與金科服務(wù)收購(gòu)折戟相反，招商積余在6月16日這天成功將自己心儀的“商品”收入囊中。

招商積余發(fā)布公告稱，近日該公司收到《西南聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所關(guān)于成交相關(guān)事項(xiàng)的告知函》，在西南聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的新中物業(yè)67%股權(quán)項(xiàng)目，招商積余確定為受讓方。

本次交易完成后，招商積余將持有新中物業(yè)67%股權(quán)，新中香港持有新中物業(yè)33%股權(quán)。

從公告披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2021年12月31日，新中物業(yè)資產(chǎn)總額約6.11億元，凈資產(chǎn)約2.19億元；營(yíng)業(yè)收入約4.1億元，凈利潤(rùn)約0.4億元。

招商積余收購(gòu)新中物業(yè)67%股權(quán)的代價(jià)為5.36億元，同樣按照上述方式計(jì)算，收購(gòu)PE高達(dá)20倍。

金科服務(wù)不到13倍PE收購(gòu)佳源服務(wù)選擇放棄，招商積余為何愿意花20倍代價(jià)收購(gòu)新中物業(yè)？

顯然，此番收購(gòu)能夠再度擴(kuò)充招商積余的規(guī)模，但更重要的是，新中物業(yè)的在管資產(chǎn)能夠形成戰(zhàn)略協(xié)同。

今年3月份的業(yè)績(jī)會(huì)上，招商積余董事長(zhǎng)聶黎明就多次提及收并購(gòu)對(duì)招商積余2022年發(fā)展的重要性。他表示，將積極抓取收并購(gòu)市場(chǎng)機(jī)遇，推進(jìn)更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目落地，收并購(gòu)是公司接下來(lái)的一個(gè)核心抓手，招商積余已將收并購(gòu)作為一個(gè)長(zhǎng)期的發(fā)展戰(zhàn)略看待。

聶黎明強(qiáng)調(diào)，招商積余在收購(gòu)上會(huì)注意兩點(diǎn)。一是價(jià)格要合理，因?yàn)楣纼r(jià)太高之后對(duì)未來(lái)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)會(huì)形成負(fù)擔(dān)；二是收購(gòu)標(biāo)的跟公司戰(zhàn)略要協(xié)同，要能夠發(fā)揮協(xié)同價(jià)值。

據(jù)了解，招商積余在2021年最后一個(gè)季度成功收購(gòu)南航物業(yè)、上航物業(yè)，并鎖定增資招商銀行金尊集團(tuán)所屬的深圳匯勤物業(yè)公司。這些收購(gòu)聚焦在航空和銀行物業(yè)服務(wù)，而這兩個(gè)細(xì)分行業(yè)目前在招商積余本身的業(yè)務(wù)中都已有相當(dāng)比例。

此次收購(gòu)的新中物業(yè)，主要為銀行類金融機(jī)構(gòu)客戶提供綜合物業(yè)管理服務(wù)以及銀行輔助服務(wù)。截至2021年7月底，新中物業(yè)在管項(xiàng)目數(shù)量241個(gè)，在管建筑面積約559萬(wàn)平方米，分布于境內(nèi)26個(gè)省份、直轄市，其中在管辦公物業(yè)建筑面積約457萬(wàn)平方米，占比約82%。

新中物業(yè)在管物業(yè)類型與招商積余過(guò)往聚焦的部分高度重合，此番收購(gòu)無(wú)疑能夠提高企業(yè)的增值服務(wù)能力，拓寬利潤(rùn)點(diǎn)，進(jìn)一步構(gòu)建企業(yè)自身護(hù)城河，這或許也是招商積余接受20倍PE的重要原因。

對(duì)物業(yè)企業(yè)而言，收并購(gòu)不僅僅是規(guī)模擴(kuò)充的一個(gè)手段，更是公司調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量的重要方式。

此次招商積余與金科服務(wù)的一增一減，反映的是行業(yè)與市場(chǎng)環(huán)境巨變的當(dāng)下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)更加注重交易本身帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益與并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞： 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 中天城投 萬(wàn)平方米