文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)楊宏彬

想在上海買(mǎi)房的程先生，最近有些煩惱。

2022年以來(lái)，房地產(chǎn)界尤為不太平。房企陣陣“雷聲”讓購(gòu)房者的信心跌落谷底。為了“安全”起見(jiàn)，程先生還是想購(gòu)買(mǎi)由國(guó)企開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)。

(資料圖片)

經(jīng)過(guò)仔細(xì)挑選后，程先生相中了閔行華發(fā)建發(fā)縵云項(xiàng)目。但不如人意的是，該樓盤(pán)在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境爆發(fā)了極高的熱度，11月12日中午12:00，華發(fā)建發(fā)縵云認(rèn)購(gòu)結(jié)束，項(xiàng)目一次性推售全部666套房源，認(rèn)購(gòu)客戶近2000組，認(rèn)購(gòu)率近300%。

如此之高的認(rèn)購(gòu)率，程先生想著自己可能也只能陪跑了。由雙國(guó)企聯(lián)合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，獲得市場(chǎng)追捧或是正常現(xiàn)象。不過(guò)在近日，這個(gè)項(xiàng)目的股東層面卻產(chǎn)生了一些微妙的變化。

12月6日晚間，建發(fā)國(guó)際集團(tuán)（1908.HK)發(fā)布公告稱(chēng)，將向控股股東建發(fā)房產(chǎn)收購(gòu)福建兆潤(rùn)100%股權(quán)，作價(jià)約1006.28萬(wàn)元。

具體來(lái)看，福建兆潤(rùn)由建發(fā)房產(chǎn)及其全資子公司廈門(mén)利源各持有94.4%及5.6%的股權(quán)，收購(gòu)方為建發(fā)國(guó)際全資子公司益悅及廈門(mén)兆翊蓉。收購(gòu)?fù)瓿珊螅鎼偧皬B門(mén)兆翊蓉分別持有福建兆潤(rùn)95%及5%的股權(quán)。

這筆交易的金額不僅僅只有股權(quán)代價(jià)。根據(jù)公告，益悅及廈門(mén)兆翊蓉將根據(jù)各自的股權(quán)比例，償還福建兆潤(rùn)的股東貸款，利息及本金總計(jì)約15.52億元。加上股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，交易的實(shí)際金額應(yīng)為15.62億元。

轉(zhuǎn)讓福建兆潤(rùn)，建發(fā)房產(chǎn)是為了將項(xiàng)目注入建發(fā)國(guó)際。福建兆潤(rùn)分別持有上海浦鋒及上海浦驍兩家項(xiàng)目公司各49%的股權(quán)，另外51%的股權(quán)由華發(fā)全資子公司上海鏵發(fā)所持有。這兩家公司分別對(duì)應(yīng)著上海閔行區(qū)的兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其中之一，便是華發(fā)建發(fā)縵云。

隨著交易的完成，華發(fā)的合作方將由建發(fā)房產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榻òl(fā)國(guó)際。而建發(fā)國(guó)際則表示，參股上海地塊可進(jìn)一步擴(kuò)大本集團(tuán)土地儲(chǔ)備規(guī)模，擴(kuò)大集團(tuán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

注入活水

福建兆潤(rùn)參股的兩個(gè)項(xiàng)目地塊，是建發(fā)房產(chǎn)與華發(fā)在今年才剛剛摘得的。

6月6日，上海迎來(lái)首次集中供地第三日土地拍賣(mài)，共出讓4幅地塊，涉及閔行、奉賢兩個(gè)區(qū)，其中閔行3幅地塊、奉賢1幅地塊，總出讓面積18.88萬(wàn)平方米，總建筑面積約30.32萬(wàn)平方米。

當(dāng)日，福建兆潤(rùn)與上海鏵發(fā)組成聯(lián)合體上海浦鋒，摘下閔行區(qū)浦錦街道MHP0-1302單元18-01地塊，作價(jià)29.864億元，溢價(jià)率9.39%。

資料顯示，地塊出讓面積6.13萬(wàn)㎡，容積率1.2，建筑面積7.36萬(wàn)㎡，為住宅用地，保障房占比不小于5%，公建占比不小于4.08%，住宅套數(shù)下限706套。

拿下地塊后，雙方便為項(xiàng)目定下案名：華發(fā)建發(fā)·縵云，并實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)。首次推出的666套房源，均價(jià)68000元/平方米，開(kāi)盤(pán)首日便宣告售罄。據(jù)了解，該項(xiàng)目工程將于2024年12月或之前竣工。

7月28日，為期四天的上海第二批集中土拍落幕。這場(chǎng)土拍中，建發(fā)房產(chǎn)與華發(fā)組成的聯(lián)合體上海浦驍，摘下閔行區(qū)浦錦街道MHP0-1302單元15-01地塊，作價(jià)9.65億元，成交樓面價(jià)為40875元/平方米，溢價(jià)率8%。地塊占地面積約為1.97萬(wàn)平方米，規(guī)劃計(jì)容建筑面積不超過(guò)約2.36萬(wàn)平方米，作住宅用途。

地理位置上，這兩個(gè)項(xiàng)目?jī)H僅相隔一個(gè)十字路口。目前，第二個(gè)項(xiàng)目的案名已經(jīng)定為“縵玥華庭”，將推約212套房源，均價(jià)68000元/㎡，建筑工程將于2024年9月或之前竣工。

建發(fā)房產(chǎn)將兩個(gè)已經(jīng)售罄以及即將發(fā)售的熱門(mén)項(xiàng)目注入建發(fā)國(guó)際，無(wú)疑是為其注入了一股活水，兩個(gè)樓盤(pán)的收益無(wú)疑將大幅優(yōu)化建發(fā)國(guó)際的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流。

從轉(zhuǎn)讓價(jià)格來(lái)看，建發(fā)房產(chǎn)并未做出一絲一毫的溢價(jià)。截止2022年9月20日，福建兆潤(rùn)的凈資產(chǎn)約為1006.28萬(wàn)元，與股權(quán)轉(zhuǎn)讓款一致。

“借箭”購(gòu)物

“第三支箭”的射出，為房企打開(kāi)了緊閉多年的股權(quán)融資大門(mén)，建發(fā)國(guó)際也隨即完成股權(quán)融資，這一動(dòng)作幾乎與向建發(fā)房產(chǎn)收購(gòu)與項(xiàng)目同步完成。

12月6日晚，建發(fā)國(guó)際宣布，配售事項(xiàng)已完成，合共4500萬(wàn)股銷(xiāo)售股份，已按每股銷(xiāo)售股份17.98港元的配售價(jià)成功配售予不少于六名由配售代理所促使的承配人。認(rèn)購(gòu)股份相當(dāng)于經(jīng)配發(fā)及發(fā)行認(rèn)購(gòu)股份擴(kuò)大的已發(fā)行股本約2.75%

經(jīng)過(guò)配售，建發(fā)國(guó)際共募集了8億港元，公告顯示，建發(fā)國(guó)際將把募集資金的80%于償還貸款，20%用于一般運(yùn)作資金。

前腳才公布募集資金完成，后腳就向大股東收購(gòu)項(xiàng)目，很難不讓人把兩件事情聯(lián)系在一起。

建發(fā)國(guó)際進(jìn)行配股，實(shí)際上是比較劃算的。在經(jīng)過(guò)深度調(diào)控后，資本市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)的態(tài)度已大不如從前，多數(shù)地產(chǎn)股都成了“地慘股”，股價(jià)一落千丈。在“三支箭”的助力下，短期雖有大幅提升，但多數(shù)公司股價(jià)仍處于低位。

建發(fā)國(guó)際的股價(jià)在眾多地產(chǎn)股眾算是比較出眾的，這一年的風(fēng)云變化并未讓其受到太多影響，目前股價(jià)較年初仍上漲超28%。

資本市場(chǎng)的表現(xiàn)是建發(fā)國(guó)際經(jīng)營(yíng)的“縮影”。2022年上半年，建發(fā)國(guó)際實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入169.5億元，同比增長(zhǎng)90.81%；實(shí)現(xiàn)公司權(quán)益持有人應(yīng)占利潤(rùn)8.42億元，較上年同期增長(zhǎng)158.89%。資本負(fù)債也保持健康良好狀態(tài)，截止6月末，公司凈負(fù)債率僅為68.55%，現(xiàn)金短債比達(dá)3.6倍。

建發(fā)國(guó)際本身經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，通過(guò)發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)控股股東或其他企業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房企，能在不增加杠桿的情況下獲得優(yōu)質(zhì)土地資源，支撐未來(lái)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 萬(wàn)平方米 股權(quán)轉(zhuǎn)讓款 資本市場(chǎng)