觀點網(wǎng) 數(shù)年前，對華夏幸福來說，平安資管的入局曾是一個再生的機(jī)會，而吳向東的加盟，則成為再生的關(guān)鍵點。

(相關(guān)資料圖)

前者，拉了一把深陷資金危機(jī)的王文學(xué)；后者，給了華夏幸福另一條前行道路。

于是乎，很長一段時間，華夏幸福王文學(xué)、平安馬明哲、職業(yè)經(jīng)理人吳向東成為了穩(wěn)固的鐵三角，資本市場凡是提及華夏幸福，總免不了說道一二。

都說三角形最具穩(wěn)定性，但世事難料，緊隨華夏幸福二次危機(jī)爆發(fā)，情況悄然發(fā)生改變。

最新消息顯示，12月28日晚間，華夏幸福以124億元的代價轉(zhuǎn)讓四個項目公司的股權(quán)及債權(quán)，此次轉(zhuǎn)讓涉及武漢長江中心項目、武漢中北路項目和南京大校場項目，交易對手方為華潤置地。

同日，孟森辭去華夏幸福董事一職，而孟森正是此前平安入股后派駐到華夏幸福的董事。

這場百億資產(chǎn)出售過后，華夏幸福一手打造的南方總部幾乎被清空。

緊隨平安系“最后一人”出走，王文學(xué)、馬明哲與吳向東的“鐵三角”正式分崩離析，而華夏幸福浮浮沉沉那四年，也終于畫上句點。

消失的南方

過去，華夏幸福對南方總部以及新業(yè)務(wù)充滿期待，在他們的設(shè)想當(dāng)中，南北雙總部不分你我；而吳向東的加盟，會帶領(lǐng)華夏幸福南方朝著多元化的方向發(fā)展，以對沖風(fēng)險。

但短短幾年時間，南方總部的業(yè)務(wù)幾乎被出售殆盡。

最新消息顯示，12月28日，華夏幸福以124億元的代價出售旗下三個商辦綜合體。

根據(jù)公告，華夏幸福擬向華潤置地轉(zhuǎn)讓其持有的下屬公司華御江（武漢）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)、華御漢（武漢）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)、華御元（南京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司60%股權(quán)、華御城（深圳）物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)，以及上述4家標(biāo)的公司的142.33億元往來債權(quán)。

其中標(biāo)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款為人民幣4元，標(biāo)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓價款為人民幣約124億元，以上合計金額為人民幣124億元。

通過上述交易，華潤置地將取得武漢長江中心項目、武漢中北路項目和南京大校場項目。

實際上，早在2022年7月坊間就有傳聞稱，華夏幸福正在出售武漢長江中心項目，目前正與華潤置地接洽。

據(jù)了解，武漢長江中心項目由華夏幸福于2019年9月摘得，拿地總價116.25億元，成功躋身武漢百億級“地王”。

不僅如此，按照當(dāng)時的規(guī)劃，這宗地塊需要引入1家關(guān)聯(lián)的銀保監(jiān)會批準(zhǔn)經(jīng)營的全國性保險公司分支機(jī)構(gòu)入駐，該保險公司所屬集團(tuán)須為2018年《財富》世界500強(qiáng)企業(yè)排名前50強(qiáng)，且所屬集團(tuán)已取得由“一行兩會”所頒發(fā)的全部金融許可證。

高昂的地價、嚴(yán)苛的準(zhǔn)入條件，加之武漢長江中心項目是吳向東加盟華夏幸福以后親自操刀的第一個項目，是華夏幸福南方總部最為標(biāo)志性的項目，自拿地之初便備受關(guān)注。

不過，7月份的那場交易并未被證實。

彼時，接近華夏幸福的相關(guān)人士向觀點新媒體表示，暫未收到相關(guān)消息。

當(dāng)時該人士強(qiáng)調(diào)，南方業(yè)務(wù)資產(chǎn)包肯定是要處理的，但南方業(yè)務(wù)方面自主權(quán)較大，也有可能在進(jìn)行（出售），有進(jìn)一步結(jié)論會發(fā)布相關(guān)公告。

如今時隔半年，靴子終于落地，連同被出售的還有南京大校場項目和武漢中北路項目。

前者由華夏幸福2020年4月30日摘牌，項目規(guī)劃計容面積為63.26萬平方米，彼時被稱作南京主城區(qū)近十年內(nèi)規(guī)模最大的商辦用地。

而后者于2020年5月29日摘牌，計容建面22.31萬平方米，華夏幸福曾經(jīng)表示，這是公司嘗試打造高端資產(chǎn)定制項目的首個重要樣本項目。

不可否認(rèn)，在華夏幸福過往的業(yè)務(wù)藍(lán)圖當(dāng)中，商業(yè)地產(chǎn)占有濃墨重彩的一筆，但這場交易過后，一切歸零重整。

最初的起點

“2002年，年僅35歲的吳向東操刀深圳當(dāng)時規(guī)模最大的綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目——萬象城，這個地標(biāo)性項目讓其聲名大噪，奠定了他在華潤的基礎(chǔ)。“

這是百度百科對吳向東的介紹。

的確，業(yè)界對吳向東的認(rèn)知始于萬象城。于是乎，當(dāng)他出走華潤，加盟華夏幸福并成立南方總部之時，市場期待著他再造萬象傳奇。

南方總部成立之初，吳向東的確躊躇滿志，他曾公開表示：“我們要做中國最好的商業(yè)地產(chǎn)項目，最終也成為最好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商或運營商之一，這是我們的目標(biāo)。”

這是吳向東的目標(biāo)，也是王文學(xué)的目標(biāo)，為了實現(xiàn)這一美好愿景，王文學(xué)不遺余力地支持。

僅從拿地支出來看，2018年以前，華夏幸福拿地金額不過百來億，但2019年該公司的拿地金額大幅增長至311.05億元，且新增項目不斷向商業(yè)傾斜。

2020年，該公司土地支出達(dá)到417.92億元，屬于商業(yè)地產(chǎn)的金額在半數(shù)以上。

在重金支撐下，華夏幸福南方總部多元業(yè)務(wù)亦迎來“大躍進(jìn)”，巔峰時期擁有6個商辦綜合體，此外還有11個城市更新項目處于前期服務(wù)階段，以及1個代建項目。

盡管華夏幸福從未涉足過商業(yè)綜合體及舊改業(yè)務(wù)，但對于從無到有的新業(yè)務(wù)，王文學(xué)和吳向東始終信心滿滿，畢竟南方總部幾乎交由吳向東及其團(tuán)隊打理，而他們曾在華潤積攢了多年的經(jīng)驗與資源。

在2020年初業(yè)績會上，吳向東曾表示：“我們覺得，選定的最優(yōu)先（發(fā)展）的8個城市都要覆蓋，這一點我還是很有信心。相信2020年新模式、新領(lǐng)域、新地域肯定會全面落地。”

但商辦業(yè)務(wù)與城市更新，乃至華夏幸福賴以生存的產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)，均為長周期業(yè)務(wù)，需要沉淀大量的資金、回報周期相對較長。這就意味著，兩大板塊無法實現(xiàn)風(fēng)險的對沖，反而因為大量資金的投入，將債務(wù)雪球越滾越大。

2021年，受行業(yè)調(diào)控影響，華夏幸福迎來了二次危機(jī)。

自此，“賣賣賣”成為這家企業(yè)化解債務(wù)的方式之一，而商辦業(yè)務(wù)也成為出售的重點。

畢竟吳向東留下的商業(yè)攤子，是華夏幸福不擅長的，除了賣掉，難有其他選擇。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、公開報道、觀點指數(shù)整理

去年6月，華夏幸福將11個城市更新項目打包出售給鵬瑞地產(chǎn)，而廣州白鵝潭項目因地價逾期未繳清，土地被政府收回；隨后有消息稱，這一項目被中國平安接手。

如今，緊隨武漢長江中心項目、武漢中北路項目和南京大校場項目易主，吳向東一手打造的南方總部幾乎被清空。

據(jù)觀點新媒體了解，目前華夏幸福南方總部僅剩哈爾濱深哈金融科技城一個重資產(chǎn)項目，但該項目推進(jìn)困難。從中報披露的情況來看，項目銷售不佳，部分樓棟已暫停施工。

簡而言之，四年時間，華夏幸福南方總部從無到有，如今又回到了最初的起點。

平安的選擇

此次資產(chǎn)出售，對華夏幸福、華潤置地以及三個商業(yè)項目而言，或許是個多贏的決定。

對華潤置地而言，三個商業(yè)項目均較為優(yōu)質(zhì)，此番收購不僅能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)盤活，更能進(jìn)一步擴(kuò)大公司資產(chǎn)規(guī)模。

對華夏幸福而言，變賣資產(chǎn)是回籠資金的最優(yōu)解，也是化解債務(wù)的最佳方式。

該公司亦強(qiáng)調(diào)，本次交易是基于化解公司債務(wù)風(fēng)險，預(yù)計可為公司凈回籠資金124億元，相關(guān)資金將主要用于公司及下屬公司金融債務(wù)償付，有效推動公司債務(wù)重組落地實施。

畢竟不是每一次危機(jī)都有“白衣騎士”愿意拉你一把，王文學(xué)深知，只有果斷進(jìn)行“斷舍離”才有可能真正擺脫低谷。

實際上，過去四年時間，華夏幸福已經(jīng)走過了兩次轉(zhuǎn)折，第一次是在2018年，彼時受環(huán)京樓市調(diào)控影響，遭遇了第一次流動性危機(jī)。

不過，王文學(xué)是幸運的，那場危機(jī)因二股東平安的加盟得以疏解。

次年，吳向東作為二股東平安推薦的“代言人”，亦帶領(lǐng)一眾得力干將加盟華夏幸福，由此開啟華夏幸福南方故事。

2021年，華夏幸福新一輪危機(jī)爆發(fā)，平安的風(fēng)向開始轉(zhuǎn)變。

今年3月25日，被中小股東問及華夏幸福債務(wù)處理問題時，平安集團(tuán)總經(jīng)理兼聯(lián)席CEO謝永林透露稱：“平安后續(xù)將不再出錢，但會不遺余力支持華夏幸福債務(wù)處理方案設(shè)計和救助過程實施。”

有分析認(rèn)為，平安不愿出手相助，最大的原因是此前投資面臨巨虧。該公司管理層曾透露，平安對華夏幸福股權(quán)投資180億，表內(nèi)債權(quán)投資360億，已做好撥備準(zhǔn)備。

但也有分析認(rèn)為，平安轉(zhuǎn)舵或許源于華夏幸福債務(wù)窟窿太大。根據(jù)此前的消息，華夏幸福到期需償還債務(wù)仍高達(dá)兩千億元。

無論基于何種原因，平安還是放手了。與此同時，作為平安“代言人”的吳向東也于今年4月出走，一手打下的商業(yè)版圖也逐步歸零。

不僅如此，12月28日，華夏幸福另一則公告表示，孟森表示因個人原因，特向董事會辭去公司第七屆董事會董事職務(wù)。

而孟森正是此前平安入股后，派駐到華夏幸福的董事。

據(jù)了解，在平安入駐華夏幸福之初，便提名了王威、孟森作為華夏幸福董事。但今年7月1日，王威辭去華夏幸福第七屆董事會董事、審計委員會委員職務(wù)。

王威離去之后，孟森始終堅守其中，且十分活躍。

前不久，針對華夏幸福以“幸福精選”和“幸福優(yōu)選”各不超過30%股權(quán)實施員工股權(quán)激勵一案，孟森在董事會上投下了反對票。

如今，作為平安系成員的最后一人，孟森亦離開了華夏幸福。

清倉南方總部、平安系人員出走，華夏幸福沉沉浮浮這四年，終究還是歸于原點。

關(guān)鍵詞： 華夏幸福 華潤置地 武漢長江