觀點網 市場還未等到萬科泊寓發行REITS正式消息，卻是先收到萬科、建行成立100億元建萬住房租賃基金公告。

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1月16日晚間，萬科發布公告稱，下屬子公司海南中萬啟航管理服務有限公司、海南萬益管理服務有限公司與中國建設銀行股份有限公司下屬的建信住房租賃私募基金管理有限公司、建信住房租賃基金（有限合伙）簽署了《建萬（北京）住房租賃投資基金（有限合伙）合伙協議》，共同投資設立“建萬（北京）住房租賃投資基金（有限合伙）”。

據觀點新媒體了解，萬科下屬子公司中萬啟航認繳出資金額為100萬元、萬益管理認繳出資金額為19.99億元，合計占建萬住房租賃基金的比例為20%。

該基金募集規模為100億元，主要投資于萬科集團及其關聯方持有的自持住宅、存量商辦物業等存量資產，同時投資于其他房企持有的具有投資價值的自持住宅、存量商辦物業等存量資產，用于租賃住房。

建行方對于基金用途表述也大致相同，更多的強調是在長租公寓領域共同參與市場化投資，充分發揮“產融結合”的優勢，以資產收購、股權投資、經營權購買等方式，專注投資于萬科集團及其他項目。

觀點新媒體了解，2017年，建行就宣布聯合開發商開拓住房租賃市場，先后在廣東、上海等地探索“存房”模式。2019年起開始參與首批住房租賃REITs試點，2022年1月還與保利集團簽署保租房戰略合作協議，共同探索保租房公募REITs發行；去年8月，建行還擔任了首批保租房公募REITs中的兩只REITs基金托管人、咨詢顧問角色。

2022年9月23日，建行就有意設立住房租賃基金。

公告顯示，為了堅持租購并舉，加快發展長租房市場，增加保障性租賃住房供給，促進房地產業良性循環和健康發展，建行出資設立住房租賃基金，基金募集規模為人民幣300億元，其中建行認繳人民幣299.99億元。去年10月，住房租賃基金正式成立。

消息人士向觀點新媒體指，最新與萬科的合作也主要是由建行主導。萬科作為長租公寓領域規模最大的運營商之一，同樣被傳計劃參與住房租賃公募REIs的發行，因而此次合作更多是順理成章的感覺。

反過來對于萬科而言，通過私募基金形式撬動多元業務在萬科過往的發展中并不鮮見。

比如2017年，萬科出資50億與招銀資本、長江招銀成立兩只專業商業地產投資基金，投向旗下42個項目；同年，萬科參設60億物流地產投資基金；2019年還聯合比亞迪設立11億基金，投向科技、物流等領域。

如今，萬科用基金的模式撬動業務發展，于泊寓而言，也是實現融資多元化的途徑之一。

實際上，萬科算是最早布局租賃業務的房地產開發商之一，2008年試水國內第一個面向中低收入家庭的租賃住宅項目萬匯樓。

2014年，萬科成立“萬科驛”團隊開展租賃業務，再到2016年整合各分公司長租公寓業務，統一為泊寓品牌納入管理運營，隨后泊寓進行了飛速的擴張之路。

據了解，截至2022年9月底，萬科旗下的泊寓運營管理房源約21.5萬間，累計開業約16.9萬間，在管房源數量穩居長租公寓運營企業榜首，排在其后的有龍湖冠寓、魔方集團等。

出租率方面，泊寓連續多年超90%以上，在疫情下也能維持穩定的出租率水平；營業收入方面，泊寓前三季度實現23.1億元，同比增長11.5%。

2022年住房租賃市場整體降溫及多城市月租金同比下滑的背景下，泊寓能保持持續增長的功勞可能要歸功于2022年初人事任命，有著“財神爺”之稱的總裁祝九勝直管長租公寓業務，兼任長租公寓BU（事業單元）首席合伙人。

祝九勝直管萬科長租公寓BU后，便非常重視銷售情況。有測算表示，泊寓將于2023年實現成本法（即扣除折舊攤銷后）的會計報表盈利。泊寓如實現盈利將是拔出萬科的一根“心頭刺”，更是加入后來者龍湖冠寓的少數盈利行列之中。

長租公寓低利潤的屬性造就其無法與房地產住宅開發行業相比較，運營模式造就收入規模及利潤貢獻率必然不及住開業務。

2022年12月的股東大會上，祝九勝表示，萬科長租公寓業務采用成本價核算，通過REITs方式證券化以后，能夠為股東體現及創造更多利潤。

作為房企涉足長租公寓的老大哥，泊寓卻被華潤有巢搶了先發行保租房REITs，但這也為長租公寓如何實現“投融管退”提供了一個很好的解決答案。

去年間，包括萬科、龍湖、金地等企業都展現出將旗下租賃住房項目申請納入保租房體系的努力。其中，截至2022年三季度末，萬科泊寓已有4.28萬間房源納入保障性租賃住房，占比達到約20%，另有近5萬間房源在申請“納保”途中。

“納保”作為公募REITs發行的第一步也是最基礎的一步，泊寓接下來的發行之路并不會太簡單。此次萬科與建行的合作，或許能再添其籌碼。

萬科在最新公告中表示，下屬子公司參與投資建萬住房租賃基金，是踐行“城市建設服務商”的戰略定位，落實國家“租購并舉”政策的重要舉措；本次投資有助于盤活長租公寓存量資產，進一步擴大長租公寓業務管理規模。

而值得關注的是，祝九勝作為萬科長租公寓BU的一把手，他與建行的“情分”同樣不淺，這似乎為此次的合作更增添戲劇性。

翻查過往資料獲悉，祝九勝早期就在建設銀行深圳市分行工作19年，歷任福田支行副行長(主持工作)、分行信貸部總經理、公司部總經理、分行副行長等。2012年起，他從建行離職加入萬科，曾主要分管銀行、信托等信貸渠道的融資工作。

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