文/樂居財經李奕和

當疫情的陰霾逐漸褪去，招商蛇口的年度業績發布會再一次回歸線下，董事長許永軍面對一眾投資者和媒體朋友，一種重逢的喜悅之情，溢于言表。

(資料圖片)

更讓他感到高興的，還有過去一年的招商蛇口，經受住了行業各種不利因素的打擊，經營成果還是可圈可點。

3月21日，春分時節。招商蛇口2022年度業績發布會暨投資者交流會，在深圳寶安國際會展中心召開。董事長許永軍、董事總經理蔣鐵峰、副總經理聶黎明、財務總監黃均隆、副總經理劉曄、副總經理呂斌、總經理助理兼董事會秘書余志良出席了會議。

2022年，招商蛇口實現銷售面積1193.65萬平方米，實現銷售金額2926.02億元，銷售規模行業排名提升至第六位。其營業收入1830.03億元，也同比增長13.92%。但受行業整體下行影響，歸母凈利潤42.64億元，同比下降58.89%。

許永軍表示，過去一年大家都不容易，招商蛇口砥礪前行，業績會上，他在提到招商蛇口時，不止一次提到了“穩”字。

去年的招商蛇口，確也如許永軍說的那樣，表現出央企所應有的韌性，不僅行業排名逆勢向前，財務保持穩健，融資成本一降再降。其還憑借自身較強的流動性，與多家出險房企簽下合作，紓困后者旗下項目，盤活資產。

而如今，招商蛇口又有了一個新目標。

五強新目標

近年來，招商蛇口一直穩步推進“三個轉變”，即從開發為主向開發與經營并重轉變，從重資產為主向輕重結合轉變，從同質化競爭向差異化發展轉變。

而在過去一年，為匹配戰略目標和轉型方向，其將原來的三大主業調整為三類業務，即開發業務、資產運營、城市服務，著力構建租購并舉、輕重結合的業務結構，聚焦培育公司的第二成長曲線。同時，堅持區域聚焦、城市深耕、綜合發展三大策略。

這些策略讓招商蛇口即使在低迷的行業中，也保持了比同行較好的銷售業績。特別在2022年，招商蛇口高能級城市深耕卓有成效，其在上海、合肥、蘇州、南通、徐州的市占率超10%，上海單城銷售金額突破740億元。

另外，該公司在全國12個城市進入當地銷售金額前五位，其中上海、蘇州、合肥、南通排名TOP1；深圳、南京、徐州進入TOP3；溫州、西安、無錫、重慶、金華位居TOP5。在高能級城市較高的市占率，很大程度上對沖了行業下行對其銷售的業績的影響。

事實上，憑借著“前港-中區-后城”模式，招商蛇口此前三年的排名都在前十以內，2022年，其更以2926.02億元的銷售額，上升到第六。

2022年，是房地產企業強烈洗牌的一年。今年年初的銷售榜排名中，僅有碧桂園坐穩“龍頭”位置，其余九席，均有所變動。當中，保利晉升“榜眼”，萬科成了“老三”，隨之便是華潤置地、中海、招商蛇口等央企。

此外，金地、綠城兩家房企分列第七、八名。這也讓地產黃金時代的“招保萬金”重聚TOP10。一時間，“招保萬金”回歸的呼聲四起。

這個基礎上，董事總經理蔣鐵峰更在業績會上提出了一個新目標，那就是招商蛇口要躋身前五強。

其解釋，“五強并不僅僅是一個規模的指標，更多的是利潤、質量、效益和轉型、經營、收入、品質等多維度，我們內部有一系列的指標在落地分解，包括我們還要繼續穩健地投資，我們要在保證持續經營現金流為正的前提下，選擇五好項目進行投資、聚焦發展。”

為了這個新目標，招商蛇口去年在土地市場積極作為。2022年，該公司全年獲取土地56宗，新增的建筑面積是726萬平米，全年支付的地價766億元。

當年所拿項目中，有22個項目實現了當年拿地當年開盤，首開整體的去化率達到了77%，2022年拿地貢獻了當年的銷售額有300億，毛利率超過了23%。而據相關機構統計數據，以新增貨值計算，招商蛇口過去一年位列第三，僅排在保利發展、華潤置地之后。

2023年，招商蛇口全年預計可售貨值將達到6000億元。“按平均55%的去化率，我們就能實現3300億的銷售額，我相信這個目標是很有機會達成的。”蔣鐵峰說道。這個目標相比2022年，將有10%以上的增長。

融資成本進一步壓降

在對規模積極進取的背后，有著招商蛇口一直以來較為穩健的財務做支撐。2022年末，招商蛇口剔除預收賬款的資產負債率62.42%、凈負債率48.09%、現金短債比為1.30。“三道紅線”持續保持綠檔。

對于三道紅線的影響，蔣鐵峰直言，三道紅線的出臺，對招商蛇口的影響并不大，因為我們的內控一直都比較穩健。原來，我們對這三項指標的要求其實比國家給的三道紅線要求更嚴。“所以三道紅線出來對我們沒有造成實質性的影響，也是得益于我們持續穩步地前進，我們一年一個臺階地進步。”

期間，為了抵御行業不確定風險，招商蛇口還緊抓公開市場政策窗口，全年新增50億元中期票據、100億元公司債、100億元超短期融資券額度注冊；完成市場首單并購中票、綠色中票等創新品種發行，公開市場融資327.2億元，票面利率多次創下同期內房企債券利率新低；緊抓外幣融資低利率窗口，在滿足自然對沖前提下，適度增加外幣融資，實現融資成本壓降。

2022年末，招商蛇口的綜合資金成本僅為3.89%，較年初大幅下降59BP。而在政策端對房企融資的逐漸恢復，管理層預期招商蛇口的融資成本還將進一步下降。

財務總監黃均隆在業績會上表示，今年融資環境還在不斷寬松，3月17號央行宣布降準，將釋放流動性。“所以銀行貸款利率也不斷在下調，我們去年實際上就是抓了這個機會，狠狠把成本降到3.89。照這個趨勢下去，我覺得我們今年的融資成本應該還會再下降一點。”

在行業普遍面臨流動性匱乏的情況下，2022年招商蛇口實現了較好的經營現金流，期間實現正現金流有221.74億元。這使得其報告期末手持的現金及現金等價物余額進一步增至858.55億元。

憑借手中較為充足的流動性，招商蛇口對出險房企的紓困頻頻。去年，該公司先后與佳兆業集團、半島城邦房地產、富力集團簽署戰略合作協議，積極探討合作的可能性，并憑此積極拓展優質城市更新項目。

據業績年報，其立足粵港澳大灣區，聚焦深圳、廣州、佛山、東莞，開展創新的金融合作模式，不斷加強城市更新項目的孵化力度。截至報告期末，按既有規劃計，累計獲取排他資格的城市更新項目共25個，規劃計容建筑面積約1200萬平方米。項目總貨值超過4000億，將在未來的相當一段時間內得以逐步釋放。

對于今年的房地產市場，蔣鐵峰表示，去年中央層面重申了房地產是國民經濟的支柱產業，各類利好政策布局出臺，推動了行業從三高的高杠桿、高負債、高周轉的模式向新發展模式平穩過渡。“我們覺得這是好事，我們的行業未來會更加健康，更加長遠，可持續性。”

隨著行業的逐漸回歸，其預計，今年土地市場的競爭會比去年稍微大。因為去年大家都沒錢，很多地都低價成交。今年截至目前，最近南京的土拍、杭州的土拍很多都搖號了，利潤比去年的話會有所收窄。房價目前是比較合理的，所以利潤空間還是存在的，但是更關鍵的是要提高操盤能力。

關鍵詞：