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過去二十年是中國房地產市場黃金二十年。2019-2021年，連續三年商品住宅銷售面積超15億平，足夠4000萬家庭入住。恰逢近年地產持續低景氣，有關中國地產是否過剩的討論日益熱烈。

撥開迷霧，本文試圖厘清中國城鎮存量住宅真實情況，據此判斷中國未來地產趨勢。

有媒體渲染中國地產存量極度過剩，事實是否如此？

住建部披露全國有近6億棟房屋建筑，第七次人口普查調查數據顯示城鎮家庭戶人均住宅間數為1.06間。市場陷入懷疑，中國房子是否真的過剩？

事實上住建部披露的近6億棟城鄉房屋建筑中，城鎮建筑占比不到一成，其中還包括大量城鎮非住宅建筑，如商業辦公樓、學校等，因此6億棟房屋中城鎮住宅占比極低。

七普顯示中國城鎮居民人均住宅間數為1.06間，但居住舒適不是人均一間房所能滿足，它與房屋質量、居住面積、配套設施等因素密切相關。中國的人均住宅間數較發達國家還有很大差距。人均住宅間數大于1同樣不意味著中國住宅市場已經飽和。

我們測算發現中國城鎮居民戶均1套房，其中每戶持有商品住宅僅0.64套。

目前并無直接公布中國家庭戶均住宅的數據，我們根據商品住宅套數、商品住宅占比和城鎮家庭戶數，計算出城鎮家庭住宅套戶比。

測算結果顯示，目前城鎮家庭戶均擁有0.86套房，其中0.54套為商品住宅。若期房順利交付，直至2024年，中國每戶城鎮家庭才擁有1套住宅，其中商業住宅僅0.64套。

戶均一套房似乎意味著戶戶有房，然而事實上中國住宅市場供需并不平衡。

國際數據顯示，成熟房地產市場的住宅套戶比會大于1，在1.1左右。

之所以說不平衡，是因為戶均一套房無法滿足流動人口的租賃和置業需求。全國總人口的近三成都是流動人口，流動人口會選擇在大城市租房掙錢，在老家買房，從而產生了額外的住宅需求。

即便戶均一套房，中國未來地產仍有四大新增需求動力。

第一，戶均人口規模縮小，一人戶、兩人戶占比不斷增加，導致家庭戶數增多。小家庭化趨勢將延續，帶來新戶購房需求增長。

第二，經濟板塊的分化日益明顯，區域經濟資源分配的再集中吸引著人口流入，人口凈遷入城市的新增住宅需求有望持續旺盛。

第三，30%左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000萬家庭、81億平方米的住宅建筑面積。促成“老破小”住宅的改造勢在必行。

第四，中國的人均住宅間數與人均住宅建筑面積均較發達國家有著不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不斷增加。

黃金二十年之后，當下中國地產步入大分化時代而非停滯期。

如果說過去二十年是中國地產黃金發展期，地產矛盾更多體現為住宅供給存在不足，這是過去二十年房價快速上漲基石。那么當下房地產大分化時代已至，大分化時代下地產矛盾則更多體現在住宅質量供需沖突。

地產大分化必將體現在不同能級城市之間，不同區域板塊之間，不同品質住宅之間。

風險提示：人口普查數據調查并沒有針對住宅，可能存在統計偏差；商品住宅占比實際值可能偏低，其增速可能超預期。

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