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1、核心觀點(diǎn)：?jiǎn)沃苄路砍山煌h(huán)比下滑，杭寧部分區(qū)域限購(gòu)松綁

我們跟蹤的64城新房單周成交面積同環(huán)比均小幅下降，23城二手房單周同比保持增長(zhǎng)，進(jìn)入五月銷售市場(chǎng)回暖節(jié)奏放緩，二季度小陽(yáng)春持續(xù)性有待觀察。4月以來(lái)寬松購(gòu)房政策持續(xù)，統(tǒng)計(jì)局商品房銷售額連續(xù)兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，但新開工面積降幅擴(kuò)大，開發(fā)投資數(shù)據(jù)持續(xù)承壓，伴隨3月以來(lái)熱點(diǎn)城市土拍競(jìng)爭(zhēng)熱度提升，預(yù)計(jì)二季度房企新開工意愿有望提升。杭州和南京部分區(qū)域?qū)⑦M(jìn)一步放松限購(gòu)，有利于改善需求進(jìn)一步釋放，高能級(jí)城市購(gòu)房政策寬松依舊。我們認(rèn)為二季度新房市場(chǎng)有望企穩(wěn)，二手房成交持續(xù)回暖，市場(chǎng)信心有望持續(xù)提升，行業(yè)估值將陸續(xù)修復(fù)，板塊仍具備較好的投資機(jī)會(huì)，維持行業(yè)“看好”評(píng)級(jí)。

2、政策端：商品房銷售數(shù)據(jù)持續(xù)改善，杭州南京部分區(qū)域限購(gòu)松綁

中央層面：統(tǒng)計(jì)局1-4月全國(guó)商品房銷售面積3.76億平，同比下降0.4%，商品房銷售額3.98萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.8%。統(tǒng)計(jì)局2023年4月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市有62個(gè)，比3月減少2個(gè)。財(cái)政部1-4月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入11761億元，同比降21.7%。

地方層面：杭州、南京部分區(qū)域進(jìn)一步放松限購(gòu)政策，杭州外地戶籍滿一個(gè)月社保記錄即可在相關(guān)區(qū)域購(gòu)買一套新房或二手房，南京在相關(guān)區(qū)域購(gòu)買商品住房不受戶籍和套數(shù)的限制。深圳正式成立了深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展自律委員會(huì)。蘇州商轉(zhuǎn)公支持轉(zhuǎn)純公積金和組合貸。

3、市場(chǎng)端：新房成交同環(huán)比下降，成都福州一批次土拍收官

銷售端：2023年第20周，全國(guó)64城商品住宅成交面積332萬(wàn)平米，同比下降8%，環(huán)比下降9%；從累計(jì)數(shù)值看，年初至今64城成交面積達(dá)7573萬(wàn)平米，累計(jì)同比增加4%。全國(guó)23城二手房成交面積為185萬(wàn)平米，同比增速46%，前值47%；年初至今累計(jì)成交面積3574萬(wàn)平米，同比增速64%，前值66%。

投資端：2023年第20周，全國(guó)100大中城市推出土地規(guī)劃建筑面積2690萬(wàn)平方米，成交土地規(guī)劃建筑面積2728萬(wàn)平方米，同比增加10%，成交溢價(jià)率為6.5%。成都一批次最后12宗地塊4宗溢價(jià)、7宗底價(jià)成交，攬金約125億元，華潤(rùn)置地摘地1宗，至此成都一批次共出讓34宗宅地，成交金額達(dá)311億元。福州一批次土拍5宗地塊3宗封頂、2宗底價(jià)成交，攬金12.9億元，其中唯一一塊純商品房地塊吸引75家房企參與拍賣，最終廈門國(guó)貿(mào)(行情600755,診股)搖號(hào)獲取。

4、融資端：國(guó)內(nèi)信用債發(fā)行同比下降

2023年第20周，信用債發(fā)行13億元，同比減少66%，環(huán)比減少68%，平均加權(quán)利率2.2%，環(huán)比減少113BPs；信用債累計(jì)同比發(fā)行1809.7億元，同比下降4%；海外債無(wú)新增發(fā)行。

風(fēng)險(xiǎn)提示：（1）行業(yè)銷售恢復(fù)不及預(yù)期，融資改善不及預(yù)期，房企資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大；（2）調(diào)控政策超預(yù)期變化，行業(yè)波動(dòng)加劇。

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