智通財經(jīng)APP獲悉，中國銀河(行情601881,診股)證券發(fā)布研究報告稱，由于地產(chǎn)行業(yè)結(jié)算收入由前3-4年銷售收入所貢獻(xiàn)，即2022年的低銷售額、低銷售面積將體現(xiàn)在3-4年后業(yè)績上。2023年以來，房價逐漸回暖，3-4年后地產(chǎn)企業(yè)利潤率才產(chǎn)生正向影響。從土地儲備、資金成本、發(fā)展戰(zhàn)略等視角，建議關(guān)注頭部國有地產(chǎn)企業(yè)，保利發(fā)展(行情600048,診股)(600048.SH)、華潤置地(01109)、招商蛇口(行情001979,診股)(001979.SZ)、中國金茂(00817)等頭部央國企具有競爭優(yōu)勢。

▍中國銀河證券主要觀點(diǎn)如下：

房地產(chǎn)需求側(cè)變化：

【資料圖】

(1)從剛需、條件改善需求和城市更新改造需求等測算中長期地產(chǎn)銷售中樞，房地產(chǎn)需求逐年下行，尾部較平，大致呈“L型”回落趨勢。2023-2025年房地產(chǎn)銷售中樞為每年13.58億平方米，2026-2030年銷售中樞為10.96億平方米，2031-2035年，銷售中樞為9.18億平方米。

(2)一二線核心城市銷售占比顯著提升。2023年以來，一線城市隨主力置業(yè)人口年齡中樞上移，需求條件改善驅(qū)動，成交面積和價格均上行，二線城市因次地級城市人口流入拉動，銷售逐步提升，成交面積占比最大，月度波動也最大。三四線城市人口凈流出較多，需求呈現(xiàn)下降趨勢，成交面積和占比明顯下行。

房地產(chǎn)供給側(cè)變動：

(1)房地產(chǎn)市場庫存。地產(chǎn)去化周期處歷史高位，本輪房地產(chǎn)下行周期中，2022年4-5月去庫存，存銷比逐步回落，截至2023年3月，十大城市商品房存銷比回落至13.93。

(2)地產(chǎn)供給收縮幅度下降。2022年我國購置土地面積與土地成交價款未出現(xiàn)明顯拐點(diǎn)。2023年以來，土地市場多項(xiàng)數(shù)據(jù)已有所改善，2月溢價率約4%,3月溢價率為5.53%，雖仍處于較低位，但已現(xiàn)明顯改善趨勢。從成交土地面積看，一線城市基數(shù)與波動均較小，二線城市成交面積波動相對平緩，成交土地總價多數(shù)高于三線城市，三線城市土地價格一定程度貶值。地產(chǎn)供給收縮趨勢仍在，出現(xiàn)明顯區(qū)域分化特點(diǎn)。

房地產(chǎn)周期論：

(1)從庫茲尼茨長周期分析，房地產(chǎn)市場仍處下行趨緩態(tài)勢。

(2)“銷售-投資-開發(fā)”傳導(dǎo)路徑分析。2023年房地產(chǎn)銷售額、投資額、開發(fā)資金均明顯回暖。從增速看，新開工面積周期與銷售面積周期基本同步，2020年以來短周期已持續(xù)3年，當(dāng)前房屋銷售增速仍在底部徘徊。2023年1-3月，房屋新開工面積累計同比降19.2%，降幅較上年末收窄20.2%，但受長預(yù)期影響，當(dāng)前開工意愿不強(qiáng)。

(3)高杠桿民營地產(chǎn)企業(yè)流動性周轉(zhuǎn)模式難以為繼。同時，受融資收緊影響，高財務(wù)杠桿率有待改善。

房地產(chǎn)企業(yè)利潤率：

(1)由于地產(chǎn)行業(yè)結(jié)算收入由前3-4年銷售收入所貢獻(xiàn)，即2022年的低銷售額、低銷售面積將體現(xiàn)在3-4年后業(yè)績上。2023年以來，房價逐漸回暖，3-4年后地產(chǎn)企業(yè)利潤率才產(chǎn)生正向影響。

(2)從土地儲備、資金成本、發(fā)展戰(zhàn)略等視角，建議關(guān)注頭部國有地產(chǎn)企業(yè)。

房地產(chǎn)市場競爭格局變化：

(1) 央企拿地金額最高，其次是地方國有企業(yè)，民企拿地相對較少。2023年1-3月，拿地價值最高的10家房企中，6家為央國企，一季度拿地價值最高的20家房企中，14家是國企、央企。

(2)市場優(yōu)質(zhì)土儲資源更加高度向頭部房企集中。2023年投資壓力依然較大，央國企是整個土地市場的主力。2023年一季度，受房地產(chǎn)弱勢復(fù)蘇的催化，拿地毛利率有少許提升。

風(fēng)險提示

地產(chǎn)政策調(diào)整不及預(yù)期風(fēng)險，地產(chǎn)投資增速不及預(yù)期風(fēng)險，地產(chǎn)銷售增速不及預(yù)期風(fēng)險。

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