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美國抵押貸款巨頭房利美（Fannie Mae）認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的衰退還沒有結(jié)束，隨著市場進(jìn)入季節(jié)性放緩的夏季和秋季，下跌勢頭可能會再次加速。

截至2023年第一季度，以私人住宅固定投資（住房GDP的核心）衡量的美國住房市場活動(dòng)，名義上已連續(xù)四個(gè)季度下降。更多的收縮可能即將到來。事實(shí)上，房利美預(yù)計(jì)住宅固定投資將在2023年第二季度（-5.9%）、2023年第三季度（-9.1%）、2023年第四季度（-6.4%）和2024年第一季度（-1%）持續(xù)下降。

房利美經(jīng)濟(jì)學(xué)家在上周五發(fā)布的一份報(bào)告中寫道：“目前正在建設(shè)的多戶住宅數(shù)量創(chuàng)歷史新高，預(yù)計(jì)將今年晚些時(shí)候到2024年投入市場。再加上建筑貸款信貸收緊，我們預(yù)計(jì)今年晚些時(shí)候新開工的項(xiàng)目數(shù)量將大幅放緩。”

根據(jù)房利美的預(yù)測，多戶住宅建設(shè)速度的放緩將抵消獨(dú)戶住宅帶來的任何經(jīng)濟(jì)提振。

在過去的一年里，房地產(chǎn)市場一直是美國經(jīng)濟(jì)陷入衰退的少數(shù)幾個(gè)領(lǐng)域之一。這種情況可能很快就會改變，房利美的預(yù)測模型認(rèn)為，美國房地產(chǎn)市場的下滑將會溢出，并將美國整體經(jīng)濟(jì)推入衰退。

事實(shí)上，房利美預(yù)測美國GDP將在2023年第三季度、2023年第四季度和2024年第一季度持續(xù)下降，降幅分別為1.2%、1.7%和0.5%。

房利美（Fannie Mae）的經(jīng)濟(jì)學(xué)家寫道：“最可能的結(jié)果是溫和的衰退，而衰退的時(shí)間仍然是主要的懸而未決的問題，因?yàn)槿绻c工資相關(guān)的通脹壓力沒有消退，美聯(lián)儲可能會在更長時(shí)間內(nèi)維持緊縮的政策。”

雖然房利美的預(yù)測模型預(yù)測美國房地產(chǎn)市場將幫助把經(jīng)濟(jì)拖入衰退，但該公司的經(jīng)濟(jì)學(xué)家也認(rèn)為，美國房地產(chǎn)市場將成為抵御深度衰退的緩沖。

他們寫道：“我們認(rèn)為，住房建設(shè)和汽車行業(yè)的狀況可能更像是對衰退嚴(yán)重程度的緩沖，成為最終復(fù)蘇的潛在推動(dòng)力，而不是阻止復(fù)蘇的手段。”

與預(yù)測明年房價(jià)小幅上漲的Zillow和CoreLogic不同，房利美認(rèn)為房價(jià)調(diào)整將很快恢復(fù)勢頭。房利美的預(yù)測模型預(yù)測，以房利美房價(jià)指數(shù)（Fannie Mae home Price Index）衡量的美國房價(jià)在2022年第四季度至2023年第四季度期間下跌1.2%，然后在2023年第四季度至2024年第四季度期間再下跌2.2%。如果這成為現(xiàn)實(shí)，將標(biāo)志著房利美房價(jià)指數(shù)自2012年以來首次出現(xiàn)年度下跌。

房利美預(yù)測，到2024年第四季度全美房價(jià)觸底時(shí)，美國房價(jià)將比2022年第二季度的峰值低5.28%。就地區(qū)而言，結(jié)果可能會有很大的不同。

這一預(yù)測意味著房地產(chǎn)市場將只是溫和調(diào)整，而不是崩盤。

房利美（Fannie Mae）表示，全美房價(jià)不太可能崩盤的原因是缺乏轉(zhuǎn)售庫存。事實(shí)上，活躍庫存仍比大流行前的水平低40%。

房利美首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧肯（Doug Duncan）在最近的一份報(bào)告中寫道：“盡管與前幾年相比，抵押貸款利率仍然較高，但住房供應(yīng)的嚴(yán)重不足仍然支撐著房價(jià)。當(dāng)然，待售房屋的短缺目前正因所謂的‘鎖定效應(yīng)’而加劇，這種效應(yīng)繼續(xù)阻礙大量抵押貸款利率較低的家庭將其房屋上市。”

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