11月25日，北京市第十五屆人民代表大會常務委員會第四十五次會議表決通過《北京市城市更新條例》，條例自明年3月1日起施行。條例明確，實施危舊樓房和簡易樓改建的，可以在符合規劃、滿足安全要求的前提下，適當增加建筑規模作為共有產權住房或者保障性租賃住房。

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老舊住宅樓房加裝電梯的，應當依法由業主表決確定

市人大常委會法制辦副主任、法制辦新聞發言人王愛聲介紹，條例總結實踐經驗，明確北京市城市更新包括居住類、產業類、設施類、公共空間類、區域綜合類等5大類、12項更新內容，不包括土地一級開發、商品住宅開發等項目；明確實行“留改拆”并舉，以保留利用提升為主等基本原則；明確先治理后更新、補齊城市功能短板、加強既有建筑安全管理、嚴格城市風貌管控等9項基本要求。

條例設定了城市更新物業權利人的范圍及權利義務，確保市民和市場主體從“想參與”到“會參與”，讓更新改造后的一磚一瓦、一草一木，都更好體現民眾所盼所愿；明確實施主體和實施單元統籌主體的確定規則和應承擔的職責；明確實施方案的確定規則和執行要求；規定相鄰權利人應當依法提供必要便利；明確街鄉、居(村)委會通過社區議事廳等形式推進多元共治。

條例規定，實施危舊樓房和簡易樓改建的，建立物業權利人出資、社會籌資參與、政府支持的資金籌集模式，物業權利人可以提取住房公積金或者利用公積金貸款用于支付改建成本費用。改建項目應當不增加戶數，可以利用地上、地下空間，補充部分城市功能，適度改善居住條件，可以在符合規劃、滿足安全要求的前提下，適當增加建筑規模作為共有產權住房或者保障性租賃住房。

“老舊小區加裝電梯關系到老百姓切身利益，是群眾和基層普遍關心的問題，也是立法過程中意見比較集中的問題。”王愛聲介紹，條例第三十二條第二款規定：“老舊住宅樓房加裝電梯的，應當依法由業主表決確定。業主可以依法確定費用分攤、收益分配等事項。”第五十四條第一款中規定，政府可以對涉及公共利益的城市更新項目予以資金支持，引導社會資本參與。作出上述規定的目的，一是依據民法典的相關規定引導業主自治；二是表明，我市對符合條件的老樓加裝電梯已有財政資金支持政策，本條例實施后該政策繼續執行。

此外，針對不同類型更新項目，條例明確了分類實施要求；為調動市場主體的積極性，條例規定了規劃土地等方面的激勵措施和財稅、金融等支持政策。同時，強化監督管理，明確了城市更新工作中全過程監管項目的要求。

立法提出“規劃土地政策”的8個方面創新保障措施

市規劃自然資源委黨組成員、總規劃師石曉冬介紹，本次立法在規劃土地政策方面，重點提出了8方面的創新保障措施。

首先，條例明確北京的城市更新工作應加強規劃引領，首次提出“更新類控制性詳細規劃”的概念及要求，支持和保障城市更新項目的實施需求。通過“必要附屬設施不計”和“保民生增量全區統籌”兩條建筑規模核算路徑，激活各區建筑規模指標流量池，激發城市更新實施動力。

同時，探索實施建筑用途轉換和土地用途兼容，允許商業服務業類建筑用途之間相互轉換、工業以及倉儲類建筑轉換為其他用途，解決實現城市功能過程中合理變更建筑和土地使用用途的需求。

完善國有建設用地配置方式，通過租賃、出讓、先租后讓、作價出資或者入股等有償使用方式使城市更新過程中的土地供應方式更加豐富和靈活多樣。

條例對符合條件的更新項目，允許在五年內按照原用途和土地權利類型使用土地，進一步加大對發展新型基礎設施、科技創新等高精尖產業、文化產業、養老產業等新產業（300832）新業態的支持力度。對國有建設用地使用權剩余年期不足的，允許依法適當延長使用年限，有效地解決了更新中剩余年期不足的問題。對無審批手續、審批手續不全或是現狀與原審批不符的建筑，分情形予以處理，為存量建筑更新明確了實施路徑。

此外，條例還通過完善消防技術標準和開展性能化設計，解決城市更新既有建筑改造難以滿足現行標準的問題，統籌兼顧消防安全保障和改造技術標準合理，實現消防安全性能水平有效提升。

結合《條例》最新要求，制定2023年擬實施項目清單和示范項目清單

市住房和城鄉建設委黨組成員、副主任張國偉介紹，市住房和城鄉建設委已初步完成《條例》相關配套文件的梳理工作，為《條例》能夠平穩、有效落地提供有力支撐，逐步健全我市“1+n+x”城市更新制度體系，1就是《北京市城市更新條例》，是城市更新制度的頂層設計，n是指各類配套規范性文件，x是指各類規范和技術標準。

“《條例》正式發布后，將就配套文件制定工作明確責任部門和時間節點，督促盡快制定出臺，確保與《條例》同步實施。”張國偉表示。

同時，他還表示，將結合《條例》最新要求，建立健全城市更新項目庫，實行“清單化管理、項目化推進”，全面強化項目統籌，加快項目實施落地。制定2023年擬實施項目清單和示范項目清單，全面梳理謀劃新的城市更新項目，重點是要安排好明年核心區平房院落保護修繕、危舊樓房改建和老舊小區改造為主的居住類項目，圍繞“七有”“五性”補短板、強弱項，著力提高居住品質，改善居住環境。同時，積極謀劃一批成規模、投資大、有影響力，對市場吸引力高的片區綜合性城市更新項目。加大對重點項目、跨區項目的協調推進力度，跟蹤指導示范性項目，指導各區推進項目實施。編制案例指引，加強典型項目宣傳，推廣優秀經驗。開展城市更新信息系統搭建工作，運用數字化手段提升管理效能。進一步拓寬融資渠道，多方式籌集城市更新資金，為城市更新項目推進提供更加有力的資金支持。

■追問

改造改建增加的建筑規模指標是否會突破北京城市總體規劃的減量要求？

目前，北京的城市發展進入到減量雙控、以存量更新為主的新階段。然而，存量資源往往需要增加建筑規模來實現盤活，譬如《條例》鼓勵老舊小區加裝電梯、老舊廠房加層，這些改造改建必然會產生建筑規模的增加，這些增加的建筑規模指標從何而來，是否會突破北京城市總體規劃的減量要求？

對此，北京市規劃自然資源委相關負責人介紹，北京的城市更新是小規模、漸進式、可持續的微更新，是有別于房地產開發等大拆大建的城市開發建設模式。

這位負責人表示，《條例》開篇第一句就強調了“落實北京城市總體規劃”，這個落實既體現在北京的城市更新工作要落實北京城市總體規劃的剛性要求，不能出現建筑規模的“赤字”；也體現在要堅持問題導向，積極回應人民群眾關切，努力提升城市可持續發展水平。這是我們的立法初衷，也是我們的立法導向。

他介紹，在嚴格落實北京城市總體規劃雙控要求的前提下，為有效提升社會各界推動城市更新實施的積極性，提出了兩條解決策略：一是對于老舊小區、老舊樓宇、老舊廠房等更新改造過程中增設的必要附屬設施，直接明確其增加的建筑規模可不計入各區建筑管控規模，單獨備案統計；二是對為保障居民基本生活、補齊城市短板且不涉及增加人口的更新項目，可以突破街區界限，由轄區政府在全區范圍內進行指標統籌。

“通過上訴兩條策略，我們旨在激活各區建筑規模指標流量池，引導各區算好本區建筑規模指標投放使用的時間賬、空間賬和效果賬，以時間換空間，把實施城市更新作為落實總規的著力點，促進城市發展的增長點，也作為提升群眾獲得感的支撐點，確保各區好鋼用在刀刃上，建筑規模花在裉節上，探索形成符合本區特點和發展階段的建筑規模流量管控機制。”這位負責人表示。

關鍵詞： 共有產權房