“去年，大家都說深圳二手房參考價定得太低。現(xiàn)在，我發(fā)現(xiàn)很多業(yè)主不僅按這個價格賣房，而且許多購房者還覺得這個參考價并不低。”在深圳八卦嶺從事房產(chǎn)中介工作近10年的張經(jīng)理很是感慨。

2021年2月8日，深圳在國內(nèi)率先建立二手住房參考價格發(fā)布機制，并發(fā)布了全市3595個小區(qū)的參考價。轉(zhuǎn)眼間，近兩年的時間已經(jīng)過去，截至目前深圳二手房參考價依舊生效，也沒有出現(xiàn)預(yù)期中的調(diào)整，但二手房參考價已經(jīng)讓深圳樓市發(fā)生很大變化，接近參考價甚至低于參考價出售的房源越來越多。

(資料圖片)

11月深圳超40%房源低于參考價成交

據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)，11月深圳二手住宅成交量重回2000套水平線以上，全市二手商品住宅成交2168套，環(huán)比上漲25%，這一漲幅也是過往半年中最高的。雖然有所“回彈”，但就目前的過戶量來看，還不到深圳二手房成交榮枯線(5000套)的一半。市場數(shù)據(jù)顯示，自參考價發(fā)布以來，深圳二手房成交量不斷創(chuàng)新低，已有15個月的成交量跌破2500套，今年9月和10月則跌破2000套。

成交量下降，意味著賣房變得越來越難，這時降價成為了趨勢。

在二手房參考價剛剛發(fā)布之時，市場反應(yīng)是參考價普遍低于市場掛牌價和真實成交價，部分小區(qū)樓盤的參考價甚至只為此前成交價的一半。不過，樂有家研究中心最新公布的數(shù)據(jù)顯示，11月深圳超40%房源低于參考價成交，接近參考價(成交價與參考價差值10%以下)房源成交占比高達85%，可見目前深圳二手房低于或接近參考價成交已成為常態(tài)。此外，11月深圳低于參考價的二手掛牌房源為7%，接近參考價的二手掛牌房源超20%，相較前兩個月呈現(xiàn)明顯上漲態(tài)勢。

(在一些二手房平臺手機APP上，一些房源直接掛出低于參考價的價格)

“我們八卦嶺片區(qū)的翠馨居，2020年最高峰時成交價超過每平方米11萬元，現(xiàn)在已經(jīng)有業(yè)主低于每平方米86600元的參考價掛盤。”張經(jīng)理表示，“現(xiàn)在打開很多二手房平臺的手機APP，你會發(fā)現(xiàn)不再只是顯示參考價，并不是因為調(diào)控要求的放松，而是一些業(yè)主現(xiàn)在直接低于參考價掛盤。”

記者在多個互聯(lián)網(wǎng)二手房平臺中發(fā)現(xiàn)，不少房源標(biāo)注了“X天內(nèi)降價XX萬元”的標(biāo)識，房產(chǎn)中介的“朋友圈”也在發(fā)布降價急售的房源，接近參考價出售的房源成為主流。反觀深圳當(dāng)前在售房源量，按照深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會根據(jù)公開在售二手房量數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2022年12月5日，深圳全市共有43210套有效二手房源在售。

中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁兼深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫表示，目前深圳為買方市場，業(yè)主掛牌量持續(xù)大幅上升，反映業(yè)主對未來預(yù)期的下滑，但成交困難，想賣的業(yè)主逐步接受市場，基本只能降至同小區(qū)最低價。成交量的回升也說明業(yè)主逐步接受現(xiàn)實，降價拋售。買方更多還是觀望，只有價格足夠低才會入手。

怎么調(diào)？怎么變？

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會認(rèn)為，進入11月份之后，國家在金融層面持續(xù)釋放出來的“穩(wěn)樓市”政策開始集中發(fā)力，尤其是近期“金融16條”政策的重磅發(fā)布，以及11月底再次恢復(fù)暫停了8年之久的上市房企再融資舉措，無疑給當(dāng)前市場提振了信心，這一連串舉措，深圳二手房市場的月度走勢已有所顯現(xiàn)，當(dāng)前樓市已經(jīng)明顯好于三季度以及最為低谷的一季度。

也有分析人士表示，最近有關(guān)樓市的利好政策頻頻發(fā)力，而且相較于此前寬松的主要方向是面向購房者，最近多數(shù)政策都開始針對房企。隨著更多樓市利好政策出臺，這些政策端的影響有望逐步反映在樓市之中。

為了促進二手房市場交易，2022年以來各地持續(xù)放松此前實施的二手房相關(guān)政策，包括二手房限售年限縮短、取消二手房限售、二手房參考價退場、加速落地“帶押過戶”模式等，從交易環(huán)節(jié)、交易門檻等層面支持二手房市場。

正是因為二手房參考價的威力大，所以才會引起購房者的高度關(guān)注。記者在羅湖、福田多個片區(qū)調(diào)查時，多位購房者對記者表示，現(xiàn)在的二手房參考價是一個小區(qū)一個價格“一刀切”，如果深圳要繼續(xù)實施二手房參考價，希望更新后的二手房參考價能夠更精準(zhǔn)。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，深圳二手房掛牌價或成交價已調(diào)整到接近或低于參考價的情況已經(jīng)持續(xù)了一段時間，實際上也已經(jīng)達到原本預(yù)計的效果，其實可以考慮將這個政策退出市場，畢竟價格交由市場來調(diào)節(jié)，才更符合經(jīng)濟規(guī)律，也能起到調(diào)節(jié)供求關(guān)系的作用。

王錦程

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