訊(記者昝秀麗)深創投集團副總裁、深創投不動產基金管理(深圳)有限公司董事長蔣玉才日前在接受中國證券報記者采訪時表示，啟動不動產私募投資基金試點，有利于推動項目全生命周期良性循環，持續探索可持續發展的模式。蔣玉才還表示，期待公募REITs市場未來實現擴容后，與不動產私募基金實現更加全面的對接。

完善服務全生命周期的不動產項目

“不動產私募投資基金試點，是一項重要的資本市場改革。此前的基礎設施REITs等重大創新，集中于成熟穩定的不動產資產，而不動產私募投資基金投向涵蓋了全生命周期各階段的資產，使得投資者能夠更便利地參與早期的、孵化期的不動產項目投資，完善了資本市場服務全生命周期的不動產項目的能力。”蔣玉才說。

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在蔣玉才看來，不動產是一個資金密集型行業，相關主體需要多渠道籌集資金，包括基于企業主體的股權和債權融資，以及基于項目的股權和債權融資。此前，無論是基于企業主體的債權融資，還是基于項目的股權和債權融資，都比較依賴企業主體的信用。不動產私募投資基金試點的推出，打開了不依賴于企業主體信用，而是基于項目自身投資價值實現股權和債權融資的新途徑，有利于促進不動產市場盤活存量、防范風險、轉型發展。

談及不動產基金與私募REITs、公募REITs底層資產的區別，蔣玉才表示，不動產基金和私募REITs、公募REITs相比，雖然底層資產都是不動產項目，但在產品載體、可投資的不動產項目范圍、監管要求等方面有很多不同，所面對的投資者群體也各有不同。不動產基金以非交易所投資者為主，私募REITs面對交易所機構投資者，公募REITs更加開放，還能接納散戶投資。

從底層資產來看，私募REITs和公募REITs都要求底層資產現金流具有穩定性，通常是運營成熟的項目。而不動產基金的投資標的涵蓋不動產的全生命周期，需要投資者具有更高的風險識別能力和風險承擔能力，此次不動產投資基金試點也對投資者的適格性給予了充分關注和妥善安排。

蔣玉才分析，公募REITs作為證券交易所公開上市交易的投資品種，其更好的市場流動性可以帶來更優的估值，不動產基金通過公募REITs退出可以為基金投資人創造更多的回報。因此，在不動產基金退出時，如果底層資產滿足公募REITs的試點要求，通常會優選公募REITs退出。當前公募REITs市場底層資產主要集中于基礎設施領域，但證監會表示將“加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍擴展到市場化的長租房及商業不動產領域”。期待公募REITs市場未來實現擴容后，與不動產私募基金實現更加全面的對接。

提高基金募資和投資決策靈活性

“投資不動產類資產時，通常需要通過股債結構設計，利用股東借款利息稅前抵扣的方式，實現合理節省稅收成本。這在公募REITs中已經是常見的安排。”蔣玉才表示，此次不動產私募基金放寬股債比限制，指引中規定“有自然人投資者的不動產私募投資基金，向被投企業的股權出資金額，不得低于該被投企業總出資金額的三分之一；全部為機構投資者的不動產私募投資基金，向被投企業的股權出資金額比例，可以由基金合同約定。”這樣就能通過股東借款的方式實現合理降低稅收負擔，提升資產端收益水平，提高不動產投資基金對投資人的吸引力，也為承債式收購提供了空間，便于管理人根據投資項目收益最大化原則設計和落實股債結構安排。

“放寬擴募限制可以提高基金募資和投資決策靈活性。”蔣玉才進一步指出，過往私募基金擴募有著較為嚴格的約束條件，實踐中私募基金管理人在發現優質的投資標的時，往往缺乏現成的基金載體進行投資，需要新發基金申請備案完成后方可開展投資，流程耗時較長。在不動產私募基金的試點新規下，基金可以一次備案多次募集，便于管理人根據投資標的的發掘、盡調和談判進展，隨時安排資金到位。同時，放寬擴募要求可以持續擴大單只基金投資規模，對管理人而言可以將更多精力投入到項目端的投資、管理和退出上，提高基金管理規模的邊際效益。

蔣玉才表示，作為國內領先的私募股權投資機構，深創投集團對標國際一流投資機構，早在2017年就設立了專注于不動產基金投資的子公司——深創投不動產基金管理(深圳)有限公司。深創投不動產建立了優秀的團隊，積累了基金管理和項目投資退出經驗，取得了優異成績。

“不動產投資基金的參與，有利于推動項目全生命周期良性循環，持續探索可持續發展的模式，我們也將積極作為，把握試點機遇，為不動產投資基金市場的發展壯大作出貢獻。”蔣玉才說。

關鍵詞： 良性循環