樓市回暖，法拍房市場也熱鬧起來。

近日，在2萬余人圍觀、207輪競價后，南京高科（600064）榮境桂山堂一套建面約為340平方米的房產(chǎn)在阿里資產(chǎn)司法拍賣平臺拍出，成交價927萬元，超出起拍價167萬元，成交單價約2.72萬元/平方米。

【資料圖】

不止南京，深圳、溫州等地也出現(xiàn)法拍房數(shù)輪競價、溢價成交的情況。3月7日，溫州瑞安金茂錦園一套起拍價56萬元的法拍房，在56輪競價后以111萬元成交，溢價率98%。3月6日至9日，深圳南山區(qū)寶能城60套總價超千萬的法拍房重新上架，多套房源競價達三四十次。

掛牌價低于評估價尤其是周邊二手房房價是法拍房受歡迎的原因之一。以上述南京高科榮境為例，該樓盤位于南京樓市熱門片區(qū)棲霞區(qū)仙林湖公園旁，貝殼找房信息顯示，主打大平層的桂山堂組團目前在售二手房單價約4.4萬元/平方米。

法拍房是觀察樓市尤其二手房市場的一個重要窗口，也與市場行情息息相關(guān)。京東司法拍賣部法拍總監(jiān)段成龍對稱，最近北京很多法拍房成交價偏高，是因為二手房市場比較活躍，帶動法拍房客戶的預(yù)算有所提高。

一拍看不上，二拍搶破頭

近期的法拍房市場中，批量拍賣的深圳南山寶能城花園頗引人注意，除了體量大，還上演了一場“一拍看不上，二拍搶破頭”的跌宕劇情。

3月6日及8日，寶能城花園東區(qū)三期分兩批推出60套法拍房，最終成功拍出59套，1套流拍。順利拍出的59套房成交總價均在千萬元以上，總成交價10.05億元。其中，5套房總價超2000萬元，另有16套房總價超1900萬元。

60套房均為大戶型，建筑面積有135平方米、155平方米、199平方米、255平方米四類，起拍總價在1124萬-2326萬元不等，單價約8.5萬元-9.1萬元/平方米。雖然起拍價已超千萬，但上述房源仍很搶手。據(jù)統(tǒng)計，59套房中，31套房競價輪次在30次以上，其中3套房競價超50次。

這與寶能城花園前兩次拍賣時的行情完全不同。2022年12月及2023年1月，寶能城花園分別集中上架了120套、47套房源，起拍價為評估價的85折，最低9.3萬元/平方米，不僅低于該樓盤二手房參考均價9.85萬元/平方米，與周邊樓盤二手房約12萬元/平方米的均價更具價格優(yōu)勢。但彼時受市場影響，兩次法拍的結(jié)果相當(dāng)“慘烈”：2022年12月僅成交48套，1月則全部流拍。

此次上架的60套房為之前的流拍房源，起拍價按照一拍起拍價（即評估價85折）的92折確定。“折上折”后，每套房起拍總價比一拍時便宜了百萬元左右。但熱搶之下，多套房子成交價接近，甚至超過評估價，如B座2單元34C房，評估價為1298.13萬元，經(jīng)過41輪競價后，以1409.28萬元成交。

部分戶型成交價甚至超過首批拍賣價格。2022年9月，寶能城花園首批法拍房上架，田樺（化名）以起拍價約1300萬元拍下一套135平方米的房子。半年不到，同面積、朝向的某套房源，成交價貴了150萬元。

田樺為剛需購房者，她認為寶能城花園“保值肯定沒問題”，因其為地鐵口物業(yè)，地段及戶型都不錯，商業(yè)配套和學(xué)校也不錯，且得房率高。據(jù)了解，寶能城花園為深圳的“網(wǎng)紅盤”，其位于南山西麗大學(xué)城片區(qū)，除了住宅部分，項目還集合大型商業(yè)、公寓、圖書館等多種業(yè)態(tài)，是該片區(qū)的大型城市綜合體項目。

因此，盡管在競拍后寶能城花園遇到兩次大面積流拍，她和鄰居們并未覺得“買虧了”。“流拍有特殊原因，一是當(dāng)時市場不景氣，二是樓盤存在公區(qū)裝修和燃氣管道鋪設(shè)未完成、車庫堆積建筑垃圾等問題，我們反而希望通過流拍促使相關(guān)利益方解決上述公區(qū)問題。”

據(jù)田樺了解，銀行或?qū)⒊雒娼鉀Q燃氣管道問題。她認為，這次法拍順利，除了市場回暖的因素，業(yè)主也有積極貢獻，“公區(qū)的部分問題，如燃氣得到了有效解決。”

目前，她已經(jīng)著手裝修。雖然樓盤還有瑕疵，但她仍在某社交平臺上熱心推介寶能城花園，“如果對后續(xù)上架法拍房動心的話，是可以考慮下手的；等你們拿到房產(chǎn)證準(zhǔn)備裝修、入戶時，我們前期業(yè)主肯定把解決問題的路給趟出來了。而且業(yè)主素質(zhì)挺高的，有南科大教授，律師，還有企業(yè)家、互聯(lián)網(wǎng)高管等，買房子就是買圈層。”

法拍房冷暖分化：北京火熱、重慶待觀望

自2017年起，線上法拍交易起步，法拍房逐步進入大眾視野。盡管一度存在權(quán)屬瑕疵、清房難等問題，但由于普遍低于市場價，且不限購、可貸款，法拍房受到追捧，甚至成為樓市嚴(yán)控下投資客繞道潛入樓市的捷徑。亦有中介機構(gòu)通過虛假訴訟、虛假仲裁等非法手段炒作“法拍房”，以致部分城市的少數(shù)熱點樓盤、學(xué)區(qū)房法拍價格不斷走高，進而制造了房價上漲預(yù)期，擾亂了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場秩序。

2022年1月1日起，《最高人民法院關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定》施行。至此，在杭州、上海等城市先行一步后，法拍房正式全面納入限購行列。

政策嚴(yán)控與樓市下行的雙重壓力下，法拍房市場陷入低迷，2022年成交量不升反降。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年全國法拍房共掛拍60.6萬套，同比增長35.7%；但全年共成交11.8萬套，同比下降14.9%，成交率降至不足20%。其中，住宅類房源掛拍31.7萬套，成交8.1萬套。各城市間掛拍量、成交率分化明顯，經(jīng)濟更為發(fā)達的長三角、珠三角城市中法拍房掛拍量、成交量均較高。而掛拍量最高的重慶共掛拍3.2萬套、同比增長超80%，成交量卻只有7050套，同比僅增長12.9%。

今年春節(jié)以來，隨著各項房地產(chǎn)支持政策相繼出臺，樓市回暖明顯，法拍房市場也相應(yīng)活躍起來。段成龍對稱，目前北京法拍房市場競爭很激烈，很少有流拍的，且成交價格整體偏高，基本上都在（市場價）9折左右，甚至追平市場價，而去年大部分法拍房折扣基本在85折左右。

“因為二手市場比較活躍，帶動了北京客戶參拍法拍房時預(yù)算也有所提高。目前考慮購買法拍房的客戶越來越多，一般是自住和投資兩種需求。上千萬的法拍房在北京屬于改善型房源，品質(zhì)好的小區(qū)競爭非常大，基本以市場價成交。”段成龍稱，這給他的團隊帶來一定的業(yè)務(wù)壓力。“部分客戶為剛需客戶，成交價趨高后，他們就不太容易拍中了。”

而市場分化依舊存在。據(jù)瀚海數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)，2月份全國共掛牌法拍房6.207萬套，環(huán)比下降10.94%，同比上漲2.34%；其中住宅掛牌3.1928萬套，環(huán)比下降15.1%，同比下降0.74%。房源排名前三名的城市依次是重慶6212套、貴陽3315套、成都2597套。

城市內(nèi)部也存在分化。以北京為例，2月海淀區(qū)法拍房住宅成交均價超過二手房均價，東城區(qū)、朝陽區(qū)法拍房均價在9折以上，房山區(qū)折扣已低于5折。

一定程度上，法拍房行情也是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和樓市活躍度的晴雨表。在重慶從事法拍房中介服務(wù)的李力（化名）對稱，如果想在重慶入手法拍房，建議再觀望兩個月，看看經(jīng)濟和樓市行情。

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