5月10日，南京今年第二批集中供地出讓，10宗地共攬金150億元。

(資料圖)

而就在此次土拍的前一日（5月9日），南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告顯示，“2023年寧出第05號”中的NO.新區(qū)2023G02地塊經(jīng)南京市人民政府批準，因故終止出讓，具體交易時間另行發(fā)布公告。”

不過隨之而來的，是市場對于該終止出讓地塊的種種猜測。

有媒體報道稱，“此次掛牌的G02地塊起拍樓面價僅1萬元/平方米，封頂樓面價1.17萬元/平方米。周邊業(yè)主不滿新地塊低價出讓密集投訴，南京規(guī)自局緊急下架。”

南京一位不愿具名地產(chǎn)人士也告訴《》記者（以下簡稱每經(jīng)記者），“本地朋友圈都在說（2023G02地塊）周邊好多業(yè)主去有關(guān)部門反映，，不同意賤賣土地。”

5月12日，每經(jīng)記者向南京市規(guī)劃和自然資源局詢問此事時，得到的答復(fù)是：“不方便透露，終止出讓的相關(guān)原因也不會向社會公開。”

終止出讓，因為起拍價太低？

據(jù)南京市土地市場信息網(wǎng)此前發(fā)布的土地出讓信息，2023G02地塊的出讓面積為24540.55平方米，用地性質(zhì)為R2二類居住用地，起拍樓面價為10187元/平方米，最高樓面限價為11654元/平方米。

該地塊位于南京市江北新區(qū)浦東路以南、規(guī)劃道路以西。每經(jīng)記者查詢發(fā)現(xiàn)，該地塊周邊以老舊小區(qū)居多，距離最近的新樓盤為中建國熙公館。中建國熙公館地塊于2016年11月被中建東孚摘得，2019年開盤，目前該項目的新房在售價格為28615元/平方米(3500元/平方米基準精裝修包)。

值得注意的是，早在今年4月14日，就有網(wǎng)友在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板平臺發(fā)布帖子，反映南京2023G02地塊起拍價之事。

這個標題為“7年前土地起拍價為何比現(xiàn)地價貴”的帖子稱，“南京市江北新區(qū)G02地塊起拍樓面10187元/平方米，最高限價11654元/平方米，相鄰500米的中建國熙公館（浦熙雅園) 2016年拿地價格23083元/平方米，7年后為什么地價反倒降了10000多元/平方米?”

南京市江北新區(qū)規(guī)劃和自然資源局回復(fù)稱，“2016年正處于土地市場的上升期，中建國璽公館地塊的起拍樓面價為13031元/平方米，是根據(jù)地塊當時的周邊商品房價格測算得出。”

“房地產(chǎn)市場具有周期性，目前地塊周邊二手房價格較低，二手房次新房單價23000元/平方米左右、老小區(qū)單價18000元/平米左右，成交量較小。”

那么，土地出讓定價，是否需要對周邊房價負責？

南京市江北新區(qū)規(guī)劃和自然資源局對此回應(yīng)稱，出讓地塊樓面地價，是由專業(yè)土地估價機構(gòu)，根據(jù)周邊商品房的成交價格，測算擬出讓地塊的起始樓面價，具有一定的專業(yè)性。同時，自然資源部規(guī)定土地掛牌出讓成交價格不得超過起始價的115%。該地塊起始樓面價遵循了市場規(guī)律，在合理區(qū)間內(nèi)。

5月12日，中指研究院分析師孟新增向每經(jīng)記者表示，土地價格與地塊優(yōu)質(zhì)程度（是否含有配建等）、所屬區(qū)域、地塊規(guī)模及企業(yè)關(guān)注度等因素密切相關(guān)。在推地時，地方政府也會根據(jù)當時土地市場以及房地產(chǎn)交易市場的冷熱程度進行調(diào)整，因此土地價格的上漲與下降一般符合市場規(guī)律。

南京不同區(qū)域地價分化明顯

“政府推地會考量區(qū)域市場健康程度、土地建設(shè)指標、人口密度、供地計劃等因素，各地也會根據(jù)這些因素對土拍進行撤牌、延期、中止出讓等。”

對于常規(guī)的土地終止出讓，孟新增向每經(jīng)記者表示，2022年以來土地市場整體較為低迷，因地塊屬性欠佳無企業(yè)報名發(fā)生延期或中止出讓行為的地塊較多。

值得注意的是，南京第二批集中供地成交的10宗地塊中，有3宗觸頂，2宗溢價，5宗底價，不同區(qū)域地塊的價格分化非常明顯。

位于南京核心區(qū)域的地塊，如雨花G14、百家湖G16、燕子磯新城G203等地塊熱度較高，均觸頂進入搖號階段，成交樓面價均在2萬元/平方米以上，雨花G14地塊成交樓面均價甚至達28219元/平方米。

其中，百家湖G16地塊吸引了20家房企報名，燕子磯G20地塊有15家房企報名，成為本次土拍中最受歡迎的地塊。而位于非核心片區(qū)的地塊，企業(yè)參與度較低，以底價成交居多。

從南京本批集中土拍結(jié)果來看，半數(shù)以底價成交，市場情緒遠不如2016年的拿地熱情。“企業(yè)投資信心整體仍需修復(fù)，“孟新增指出，“南京土地市場分化現(xiàn)象延續(xù)，地價過高、屬性不夠優(yōu)質(zhì)的地塊，企業(yè)拿地意愿整體仍會偏弱。”

此外，在經(jīng)歷了3月的“小陽春”行情后，4月份南京新房成交出現(xiàn)明顯下滑。

據(jù)同策南京咨詢研究中心數(shù)據(jù)，4月南京全市住宅市場供應(yīng)43.98萬平方米，環(huán)比下降37%；成交61.72萬平方米，環(huán)比下降36%；成交均價28909元/平方米，環(huán)比下降7%。

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