呼吁之聲不斷

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6月2日，據彭博社消息，中國正考慮出臺一攬子房地產政策措施以提振經濟。或受傳聞影響，當日A股、港股房地產板塊集體大漲。中交地產（000736）、中南建設（000961）、京投發展（600683）、金科股份（000656）接連漲停，港股多股漲幅超過10%，合景泰富集團、龍光集團更是漲超20%。

根據該消息，傳聞出臺的政策包括監管部門正考慮降低大城市部分地區購房首付比例、降低二手房中介費，以及進一步放松限購政策，并對去年推出的房地產“金融16條”支持措施進行完善和延長等。不過上述內容截至發稿前，并未獲得官方證實。

救市傳聞未到

傳聞已過去四天之久，所謂地產救市“大招”還沒動靜。不僅如此，消息傳出當日，國常會召開會議，在產業政策方向上重點提及新能源汽車車輛購置稅減免內容，也并未提及樓市。

對于一線城市是否有進一步降低首付比以及放松限購政策的情況，與北京當地幾位房地產中介溝通，他們均稱，“跟原來政策一樣”、“沒有新出什么政策”。

無獨有偶，有市民近日在“上海市委領導信箱”中提出，希望二胎家庭購房貸款首付標準調整“認房又認貸”為“只認房”。

對此，人民銀行上海總部回應稱，市政府相關部門按照因城施策、一城一策的原則統籌研究針對特殊群體、特殊區域的房地產調控政策，人民銀行根據市政府相關要求，配合落實好差別化住房信貸政策。在本市有過一次房貸記錄或已擁有一套房的居民，購買普通自住房首付比例不低于50%，也就是說仍按照原來政策執行。

不過，也有城市在6月率先出手。6月1日，青島市住房和城鄉建設局等三部門聯合發布文，調整青島非限購區域購房首付比例，將首套最低調整為20％、二套最低為30％。將新建商品房出售條件由之前的5年縮短至2年，二手房出售條件由2年縮短至1年。

中指研究院機構分析稱，青島進入4月樓市顯現疲軟，成交量環比下降約五成；5月成交量環比小幅上漲9.8%，仍未見明顯起色，在此背景下，青島積極支持剛性和改善性住房需求，目的在于帶動房地產市場向上健康發展。

市場尚待修復

業界迫切等待救市政策到來，究其原因還是當下市場依舊不景氣，尤其近期房地產市場遭遇連續性退市風波。截至6月6日，已有包括港股新力控股，A股藍光發展、嘉凱城、泰禾等房企退市，此外，包括宋都股份、陽光城等房企也因觸及交易類強制退市情形，在排隊退市中，行業進入新一輪周期性調整階段，快速重振樓市迫在眉睫。

此外，房地產行業銷售基本面也很不樂觀，4、5月隨著購房者置業情緒回落以及購房政策調整頻次下降，市場銷售再次跌入下滑趨勢中。

據克而瑞數據顯示，2023年5月，TOP100房企實現銷售操盤金額4853.6億元，環比降低14.3%，單月業績增幅顯著低于前兩月水平。1-5月，百強房企累計實現銷售操盤金額25352.8億元，同比增幅較上月回落。市場熱度延續平淡，加之多數房企將在今年7月、9月迎來償債小高峰，若銷售長期低迷，債務違約現象或仍會出現。

對于市場修復行情，上海中原地產資深市場分析師盧文曦表示，目前房地產市場信心還沒有得到有效提升，仍處弱勢復蘇階段，下半年如果整體經濟不符合預期或政策上沒有進一步寬松，行業復蘇節奏會比較慢。

值得一提的是，在融資面，房企“第三支箭”近期有了新進展。5月29日，招商蛇口（001979）增發事項獲得深交所審核通過，據悉，這是A股房企中首份獲批的定增方案，此時有關部門對于優質房企再融資的支持，也給其他處于流程審批階段的房企一定信心。

呼吁之聲不斷

“目前房地產行業復蘇未達預期，且地產涉及面廣、產業鏈長，這必然造成宏觀經濟運行不穩以及就業、稅收、地方財政和金融風險等一系列問題，而非僅僅只是房企暴雷和違約等單一層面的事件，這也是業界與相關各方期待近期能夠大力推出政策以快速重振樓市的主要原因。”IPG中國首席經濟學家柏文喜分析稱。

那么，當下是否真的需要政策“大招”來激活市場？如何施策更為有效？

柏文喜表示，推出力度較大的政策是十分必要的。對于供需兩端而言，目前最有利的調控手段還是降息、降首付，以及放開限購限售，讓市場自主調節以恢復行業流動性和促進市場盡快回暖。

而中指院市場研究總監陳文靜稱，短期來看，一二線核心城市政策仍有放松預期，如進一步放松北京、上海普宅認定標準，降低非普宅的首付比例和稅費等。

不過，對于政策調整的方向，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉卻有不同的看法，他表示，自2021年下半年至今針對需求端的政策不斷輸出，現階段政策調整空間已經很小，如果一線城市松綁限購，就會違背“房住不炒”的基調。

他還強調，對于供給端來說，要加強保障性租賃住房建設，來降低新市民的居住成本，當住房問題不再成為負擔，才能把內需和消費夯實起來，等居民未來有一定的積蓄，才會有購房能力。此外，還要把購房環節中的交易成本降下來，如中介機構費率等。

在房企融資政策上，中指研究院企業研究總監劉水稱，應繼續加大“三支箭”支持房企融資措施的落實，開辟綠色通道，加快股權融資審批，擴大增信發債民營房企的受益范圍。優化調整“三線四檔”及房地產貸款集中管理制度。對近期拿地的民企，加大融資支持，放松貸款融資條件，進而活躍市場。

在化解風險方面，也有業內人士表示，要推進民營房企“逆向混改”，選擇專注主業、合規經營、資質良好、具有系統重要性的典型民企，鼓勵地方國企戰略投資入股，增強民企信用及融資能力，化解民營房企信用風險。

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