9月7日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、中信銀行等陸續發布有關存量首套住房貸款利率調整和操作事項的公告，對調整范圍、調整規則、申請方式、調整時間等關鍵細節作出明確指引。

按照公告，9月25日起，上述銀行將與存量個人住房貸款客戶就貸款執行利率進行協商調整。符合條件的存量首套住房貸款客戶無需申請，銀行將于當日統一批量調整，且調整后的利率當日生效。

三個時間段貸款執行不同細則

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根據公告，可進行調整的存量貸款范圍包括：2023年8月31日(含當日)前已發放和已簽訂合同但尚未發放的商業性個人住房貸款，且貸款發放時套數性質為首套住房貸款或套數性質為二套住房貸款及以上，但當前已符合所在城市首套住房貸款政策。

對于LPR定價的浮動利率的存量房貸，按照2019年10月7日(含當日)之前、2019年10月8日(含當日)至2022年5月14日(含當日)、2022年5月15日(含當日)之后的時間段，分為三種情形分別作出調整細則，且遵循“一城一策”原則，最低可調整至原貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限。

上述三個時間段的劃分依據來自于監管層面當時的政策調整。2019年8月，人民銀行發布公告，自2019年10月8日起，全國首套房貸利率政策下限為LPR。2022年5月，人民銀行、原銀保監會發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，自2022年5月15日起，全國首套房貸利率政策下限調整為LPR減20個基點。

對于第一時間段的貸款，如當地首套住房貸款利率政策下限高于LPR，則將貸款加點幅度調整為當地下限；如貸款利率高于LPR則將貸款加點幅度調整為0，如貸款利率低于LPR則不調整。

對于第二時間段的貸款，如當地下限高于全國下限，則將貸款加點幅度調整為當地下限；如貸款利率高于全國下限，則將貸款加點幅度調整為全國下限(即LPR+0基點)，如貸款利率低于全國下限則不調整。

對于第三時間段的貸款，如當地下限高于全國下限，則將貸款加點幅度調整為當地下限；如貸款利率高于全國下限，將貸款加點幅度調整為全國下限(即LPR-20基點)，如貸款利率低于全國下限則不調整。

對于固定利率或基準利率定價的存量房貸，需由客戶主動申請利率調整，先按相關要求轉換為LPR定價的浮動利率貸款，再按相關調整規則調整貸款利率。

銀行主動批量下調

根據銀行公告，客戶可采取變更貸款利率和新發放貸款置換兩種方式，兩種方式調整的結果一致。從操作的便利性來看，后者所需的流程較多，所花的時間較長，為方便客戶，各銀行主要采取變更貸款利率方式，并將于9月25日起主動進行批量下調，無需客戶申請，利率調整后于當日起按新的利率水平執行。

此次存量房貸利率調整，銀行將主要調整貸款加點值形式，其它合同要素如貸款余額、剩余期限、重定價日、重定價周期等則不變。客戶無需重簽貸款合同及補充協議。如果客戶選擇需新發放貸款置換的，一般則需要向貸款經辦行提出申請。

多家銀行表示，“二套轉首套”、固定利率或基準利率定價且完成LPR轉換、不良貸款歸還積欠本息的房貸客戶可通過線上、線下渠道提交申請，但需要通過線下貸款經辦機構渠道提交相關證明材料。上述客戶可于9月25日起提出申請，10月22日(含當日)前完成申請的，銀行將于10月25日對審核通過的業務進行集中統一利率調整。同時，多家銀行也提及，集中調整后仍可受理存量房貸利率調整申請，客戶可赴貸款經辦機構進行辦理。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，按照此次規則，部分年份購房的可以享受到“LPR+0基點”，部分年份購房者可以享受到“LPR-20基點”。這個政策實施后，多數城市降低房貸壓力的效果會比較明顯，尤其是一二線重點城市的購房者可以很快感受到“減負”的積極效果。

業內人士建議，銀行在發布此類政策方面，應盡量出臺具體例子的版本，用具體數據等形式幫助客戶理解。否則，會加大客戶咨詢量，增加銀行的客戶管理成本。

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