樓市的深度調整仍在持續。繼南京、青島等11個核心城市在9月全面取消限購后，廣州也加入了放松限購行列，并成為本輪首個宣布優化限購政策的一線城市。而就在二十天前，廣州剛剛打響了一線城市執行“認房不認貸”的第一槍。

除執行“認房不認貸”和取消限購外，本輪第三類放松政策也已出現。9月20日，重慶對房產稅政策進行了調整，將不再對“三無人員”的首套住房征收房產稅。

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易居研究院研究總監嚴躍進表示，這意味著各地政策寬松“三板斧”已經齊全，即覆蓋到了金融、行政和財稅，充分體現了政策放松的涉及面廣泛。

在多項政策的刺激下，樓市成交量有回暖勢頭。諸葛數據研究中心統計顯示，9月份截至17日，重點15城新房成交34073套，同比微升0.26%，實現轉正。不過從50城情緒指數來看，上周(9.11~9.17)仍處于市場低迷期。對此，分析認為，市場情緒的恢復并非一蹴而就，優化政策對全國市場帶動效果的顯現仍需時間。

樓市優化政策“三板斧”已就位

9月20日，廣州發布《關于優化廣州市房地產市場平穩健康發展政策的通知》，調整內容主要有三：一是放松部分區域購房限制，黃埔區、番禺區、花都區及白云區北部4鎮不再限購；二是放松非本市戶籍人口的購房資格，非戶籍人口在限購區的購房門檻由繳納5年社保或個人所得稅下調至2年；三是將全市二手房增值稅免征期由5年降至2年。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪分析稱，2023年前8月廣州樓市成交量與全國大部分城市趨勢大致相同，不過從市場情緒指數來看，8月廣州情緒指數-0.73，在四個一線城市中最低。相比于其他三城，廣州樓市下行壓力較大，解除限制性政策提振樓市的迫切性提升，打響一線城市放松限購第一槍也在預料之中。

關榮雪進一步指出，廣州作為一線城市中首個官宣放松限購的城市，具有較強的信號意義。同時，這也意味著限購性政策的放松已經從二三線城市進入到一線城市，本輪政策寬松態勢持續蔓延，穩市場政策“應出盡出”，不排除后續北上深三城也會跟進放松限購等。

不過分析普遍認為一線城市全面放松限購的可能性較低，二線城市放開限購則有望進入加速落地階段。中原地產首席分析師張大偉預計，未來僅一線城市和少量重點二線城市的核心區域仍執行限購政策。

近期出臺的政策中另一項值得特別關注的是，作為唯二征收住宅樓房產稅的城市，重慶宣布不再對“三無人員”的首套房征收房產稅。

9月20日，重慶市政府發布關于修改《重慶市關于開展對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》和《重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則》的決定，將房產稅征收對象中“在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的首套及以上的普通住房”修改為“在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房”。

“目前正是減稅免稅的關鍵時期，重慶的政策進一步說明，對于合理購房需求，可進一步在稅費方面做好文章、做足文章。”嚴躍進表示。

值得一提的是，在此次重慶調整政策之前，備受關注的房地產稅立法并未出現在《十四屆全國人大常委會立法規劃》之中，這意味著在本屆人大常委會任期的五年內，房地產稅立法大概率不會被提請審議。

對此，分析認為，從國際經驗來看，推出房產稅最適宜的時機通常是在市場平穩或是穩步上升期，考慮到當前房地產市場情況，房產稅的改革會更加審慎。從總體來看，目前各類政策都是朝著降低購房成本、鼓勵購房需求積極釋放的方向推進。

“金九銀十”是否可期？

從交易表現來看，在多項政策的刺激下，成交量已有回暖勢頭。克而瑞研究中心表示，2023年第38周(9.11~9.17)有36個城市優化調整房地產政策，數量創2022年以來單周之最。在政策推動下，多個城市樓市成交量環比回升。

中指研究院監測數據也顯示，第38周重點城市網簽數據出現一定回升，重點50城新房銷售面積環比增長17.0%，但同比仍下降17.7%。其中，北京、上海、廣州、深圳、南京銷售量環比均增長，增幅普遍高于20%。

“在房地產優化政策逐步落地見效以及‘金九銀十’傳統旺季行情下，市場有望迎來一波成交小高峰。”諸葛數據研究中心在報告中指出。

不過諸葛數據研究中心監測數據同時顯示，第38周重點50城的情緒指數為-0.81，與上周持平，仍處于市場低迷區間。

對此，諸葛數據研究中心表示，這說明市場情緒的恢復并非一蹴而就，政策的刺激短期內會帶動市場情緒的反彈，而市場情緒的持續恢復尚且需要政策端的進一步松綁，市場的全面回暖仍需要時間。

不過從政策出臺后各地的表現來看，各地樓市已經出現了明顯的分化態勢。北京、深圳在執行了“認房不認貸”后，新房成交量連續兩周回升；而鄭州作為最早出臺優化政策的城市，政策效應的持續性偏弱，新房成交已連續三周回落。

對此，中指研究院分析稱，受前期政策嚴厲程度不同、市場基本面及房價預期不同等因素影響，新政對不同城市的影響差異較大，預計本次政策對市場的帶動程度將表現為：京滬>廣深>核心二線>普通二線>三四線。同時，考慮到此次一線城市是在較嚴格的限購條件下放松“認房不認貸”政策，對于換房客戶來說，換房需要一個過程，市場短期集中成交主要來自此前已看房并有明確購房目標的客戶，而新政精準釋放的需求傳導到實際銷售數據仍需時間。

因此，中指研究院預計，核心城市“金九銀十”市場可期，其中一線城市市場持續時間將好于二線及三四線城市。三四線城市房價短期或延續下跌態勢。

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