廣州多區(qū)放開(kāi)限購(gòu)的首個(gè)周末，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人周晨倍感忙碌。

周六（9月23日）上午，周晨驅(qū)車將客戶帶到番禺區(qū)看新房，現(xiàn)場(chǎng)看房者比以往的周末多兩倍。他勉強(qiáng)在沙盤邊占到位置，拿到光標(biāo)筆為客戶講解區(qū)域前景、樓盤布局和配套設(shè)施。當(dāng)天下午，周晨從番禺趕回海珠，一個(gè)下午接待了3批二手房客戶。周日（9月24日），周晨的行程表安排得滿滿當(dāng)當(dāng)，先去與業(yè)主商定底價(jià)，再與買家溝通了解購(gòu)房意向，一筆交易有望撮合成功。

(資料圖片)

周晨預(yù)期中平淡冷清的周末，被一則政策改變了節(jié)奏。

9月20日傍晚，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），對(duì)廣州市住房限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整，多區(qū)放開(kāi)住房限購(gòu)，非戶籍人口首套房購(gòu)置納稅社保年限從5年縮短至2年。同時(shí)，越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、番禺、南沙、增城等區(qū)個(gè)人銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。

多名從業(yè)人員對(duì)記者表示，番禺區(qū)不再限購(gòu)后，看房熱度明顯增加；二手房增值稅“5改2”后，業(yè)主掛牌積極性明顯提升，掛牌量顯著增長(zhǎng)。

廣州樓市熱度回升，成為政策利好下全國(guó)樓市的“金九”寫(xiě)照。

9月前后，北上廣深先后落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”、存量房貸款利率全線下調(diào)、超30城局部或全面放開(kāi)限購(gòu)政策……政策組合拳相繼落地，為購(gòu)房者降低置業(yè)成本，支持合理購(gòu)房需求。

政策效果立竿見(jiàn)影。據(jù)平安證券監(jiān)測(cè)，9月16日至9月22日，全國(guó)新房與二手房成交分別環(huán)比升34%、12%。隨著樓市寬松政策逐步落地，疊加“金九銀十”推盤量加大，短期成交有望延續(xù)改善。

展望后市，東興證券發(fā)布研報(bào)稱，核心城市限購(gòu)政策正迎來(lái)普遍放開(kāi)，隨著政策預(yù)期的改善和政策效果的逐步顯現(xiàn)，樓市在“金九銀十”的旺季有望迎來(lái)筑底回暖。重點(diǎn)布局一二線城市的優(yōu)質(zhì)房企將受益于一二線需求端政策的落地和城中村改造的加速推進(jìn)。

政策組合拳落地

市場(chǎng)期待已久的下調(diào)存量房貸利率政策，終于落地執(zhí)行。

9月25日起，各家銀行開(kāi)始下調(diào)存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率。根據(jù)多家銀行此前的公告，對(duì)于執(zhí)行LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率首套房貸款，不需要主動(dòng)申請(qǐng)，銀行于2023年9月25日統(tǒng)一對(duì)滿足條件的貸款進(jìn)行利率批量調(diào)整。

存量房貸利率下調(diào)，將為廣大業(yè)主節(jié)省一筆可觀的成本。據(jù)記者測(cè)算，以100萬(wàn)元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)借款人和銀行協(xié)商將房貸利率調(diào)降至4.3%，可節(jié)約利息支出每年超5000元。

東方金誠(chéng)研究人員認(rèn)為，存量房貸利率下調(diào)可以節(jié)約購(gòu)房者的利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。另一方面，降低存量首套住房貸款利率為新房貸款利率下調(diào)打開(kāi)了政策空間，對(duì)于穩(wěn)定樓市預(yù)期同樣具有重要意義。

下調(diào)存量房貸款利率之外，政策還從降低交易稅費(fèi)、減少中介交易點(diǎn)數(shù)等方面出發(fā)，鼓勵(lì)有改善需求的購(gòu)房者“賣一買一”，帶動(dòng)樓市成交鏈條轉(zhuǎn)動(dòng)。

以廣州為例，《通知》指出，越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、番禺、南沙、增城等區(qū)個(gè)人銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年，有效地刺激置換需求，市場(chǎng)掛牌量明顯增加。

本輪利好組合拳中，最受關(guān)注的為多城優(yōu)化住房限購(gòu)政策。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，截至9月25日，南京、沈陽(yáng)、鄭州、東莞、濟(jì)南、青島、合肥、蘇州、長(zhǎng)沙、廣州等近30個(gè)城市不同程度地優(yōu)化限購(gòu)政策。

其中，廣州多區(qū)放開(kāi)限購(gòu)，打響一線城市限購(gòu)放松“第一槍”。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次廣州多區(qū)放開(kāi)限購(gòu)政策信號(hào)意義非常強(qiáng)。限購(gòu)政策的放開(kāi)本身就是認(rèn)房不認(rèn)貸以后全國(guó)各地的重要趨勢(shì)。廣州開(kāi)始放開(kāi)限購(gòu)，也就意味著限購(gòu)政策從二線城市的放開(kāi)，開(kāi)始進(jìn)入到一線城市。此外，增值稅政策做了調(diào)整，對(duì)降低二手房的交易成本有益。現(xiàn)在二手房掛牌量比較多，很多人急于換房，成本降低后，則有助于進(jìn)一步促進(jìn)二手房交易的活躍。

此次一線城市廣州優(yōu)化限購(gòu)政策，業(yè)內(nèi)認(rèn)為這意味著在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化的當(dāng)下，限制性政策均有望逐漸優(yōu)化調(diào)整，以更好地支持合理住房需求釋放。

中指研究院認(rèn)為，短期核心一二線城市有望繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)等政策，部分二線城市短期以優(yōu)化非核心區(qū)限購(gòu)為主，未來(lái)或逐漸向核心區(qū)過(guò)渡優(yōu)化。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪對(duì)記者表示，從政策角度來(lái)看，放開(kāi)限購(gòu)、降低購(gòu)房門檻，意味著原本不具備資格的購(gòu)房者重新獲得入市資格，將會(huì)釋放一批購(gòu)房需求，提振交易活躍度，對(duì)于去庫(kù)存和拉動(dòng)市場(chǎng)活力有著重要意義。

關(guān)榮雪同時(shí)提到，核心二線城市放開(kāi)限購(gòu)所產(chǎn)生的市場(chǎng)效果或?qū)⒚黠@大于其他低能級(jí)城市。因此，像濟(jì)南、青島、南京這類核心二線城市全面放開(kāi)限購(gòu)政策，對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)而言意義重大。

市場(chǎng)熱度回升

8月末9月初核心一二線城市不同程度的利好政策扎堆頒布，為“金九銀十”市場(chǎng)熱度的回升做好鋪墊。

克而瑞調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，9月全國(guó)28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積1085萬(wàn)平方米，環(huán)比上升13%，同比下降44%。從各產(chǎn)品檔次分布來(lái)看，剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為43%、46%和11%，剛需、改善二分天下；從各項(xiàng)目區(qū)域分布來(lái)看，重點(diǎn)城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為56%、29%和14%，9月供應(yīng)量質(zhì)齊增。

具體到城市方面。北京9月供應(yīng)較8月有了穩(wěn)步回升，且主城區(qū)和改善產(chǎn)品占比均在6成以上，加之“認(rèn)房不認(rèn)貸”利好新政落地，市面上已經(jīng)出現(xiàn)二手房掛牌量穩(wěn)中有增、部分樓盤開(kāi)盤火爆的現(xiàn)象，克而瑞指出，在各類積極預(yù)期之下，北京9月成交或?qū)㈦S供應(yīng)帶動(dòng)有所回升。

深圳多個(gè)新開(kāi)盤項(xiàng)目也取得不錯(cuò)的去化成績(jī)。9月16日，位于深圳福田的金地環(huán)灣城開(kāi)盤，推出401套房，銷售286套，去化率約71%，收金46.9億元。同一天入市的綠景白石洲舊改，推出826套房，銷售527套，去化率約64%，銷售額約61億元。中海、華潤(rùn)置地旗下項(xiàng)目在認(rèn)籌期間發(fā)起“24小時(shí)不打烊”活動(dòng)，積極蓄客。

克而瑞認(rèn)為，9月供應(yīng)環(huán)比穩(wěn)中有增，但從絕對(duì)量層面仍處低位震蕩，供給對(duì)成交的約束作用更加明顯。考慮到核心一二線諸如北上廣深漢等城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”相繼落地，對(duì)整體購(gòu)買力的釋放有積極的推進(jìn)作用，因而預(yù)期9月成交有望止跌企穩(wěn)，環(huán)比穩(wěn)中有增，同比降幅或?qū)⑹照?/p>

10月即將到來(lái)，根據(jù)記者觀察，多家房企積極備戰(zhàn)，搶收“銀十”。

9月25日-10月6日期間，中海發(fā)起“放心買中海 十惠海購(gòu)節(jié)”活動(dòng)，在全國(guó)的在售項(xiàng)目推出萬(wàn)套特惠房源，購(gòu)房可省10萬(wàn)元，車位與住宅同購(gòu)部分立減萬(wàn)元，成交可抽取家電、景點(diǎn)門票等禮品。

招商蛇口（001979）東莞公司在中秋、國(guó)慶雙節(jié)期間，五盤聯(lián)動(dòng)，推出領(lǐng)券購(gòu)房享額外98折、成交贈(zèng)送2年物管費(fèi)、成交贈(zèng)送家電禮包、認(rèn)購(gòu)住宅即送車位現(xiàn)金抵用券等優(yōu)惠措施。招商蛇口深圳公司一剛需項(xiàng)目推出準(zhǔn)時(shí)簽約可享VIP專享折扣、老帶新最高可得傭金10萬(wàn)元、成交贈(zèng)送華為手機(jī)等多重優(yōu)惠。

華潤(rùn)置地深圳片區(qū)推出“雙節(jié)搶先購(gòu) 給利更給力”活動(dòng)，促銷手段包括限量一口價(jià)房源、全民營(yíng)銷傭金限時(shí)加碼等。

克而瑞認(rèn)為，“金九銀十”傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，房企積極蓄力，供給無(wú)論從量還是質(zhì)的層面都將穩(wěn)步提升。已有部分城市部分項(xiàng)目以低價(jià)吸睛，促進(jìn)成交，預(yù)期整體營(yíng)銷力度加大的背景下，對(duì)于成交的助推作用還將持續(xù)加大。

持續(xù)效力幾何

“客觀講，需求確實(shí)在修復(fù)。處于門檻上的那部分急迫需求，比如不買房就不結(jié)婚，在臨門一腳的政策助推下上了車，但這個(gè)需求的體量，支撐不起龐大的樓市。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

戴德梁行研究院副院長(zhǎng)張曉端持相似觀點(diǎn)。她表示，近期接連發(fā)布的優(yōu)化政策，對(duì)市場(chǎng)成交有一定的提振效果，新盤去化表現(xiàn)優(yōu)于政策前，二手房成交量亦有所回升，“但是恢復(fù)的趨勢(shì)沒(méi)有持續(xù)往上走，恢復(fù)進(jìn)程不及預(yù)期。”

根據(jù)張曉端的觀察，政策后釋放的需求，主要是前期積壓的需求，“有些政策一出，市場(chǎng)很快就動(dòng)了，但這些需求不是現(xiàn)在立刻去看房買房，而是之前已經(jīng)看了一段時(shí)間了，趁著政策利好釋放出來(lái)，因此政策的持續(xù)效力欠佳。”

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月23日，一線城市成交面積環(huán)比小幅回升，上漲4.17%。

北京環(huán)比漲幅最大，為26.9%；廣州環(huán)比漲幅次之，為15.0%；上海、深圳環(huán)比仍持續(xù)下降，跌幅分別為6.1%和18.1%。

△ 一線城市成交面積同環(huán)比情況，圖源：中指研究院

張曉端認(rèn)為，從已經(jīng)出臺(tái)放松限購(gòu)政策的城市來(lái)說(shuō)，調(diào)整方式有所不同，針對(duì)局部區(qū)域、購(gòu)房人群、住房面積等方面做了優(yōu)化，“如果接下來(lái)其他三個(gè)一線城市在限購(gòu)政策上做調(diào)整，可能還是以局部調(diào)整為方向的可能性大一些，不會(huì)是全面放開(kāi)。”

“調(diào)整限購(gòu)政策，短期來(lái)看是因?yàn)槭袌?chǎng)處于調(diào)整期，優(yōu)化限購(gòu)令到市場(chǎng)增加信心，讓受影響的合理需求得到釋放。長(zhǎng)期來(lái)看，在一個(gè)健康的市場(chǎng)環(huán)境之下，這種限制性政策應(yīng)該適時(shí)地取消。”張曉端認(rèn)為，行政干預(yù)和限制手段慢慢撤出，可以通過(guò)此類調(diào)整讓房地產(chǎn)行業(yè)回歸到平穩(wěn)健康發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中去。

第一太平戴維斯深圳董事總經(jīng)理吳睿向記者表示，近期的樓市利好政策有明顯的信號(hào)意義，說(shuō)明房地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)寬松的政策時(shí)期。

“新政落地還需時(shí)間消化，市場(chǎng)信心恢復(fù)需要一個(gè)過(guò)程，且很多潛在購(gòu)買力在政策上尚待有效釋放。政策面拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，但市場(chǎng)面拐點(diǎn)有待觀察。不少購(gòu)房者仍處在觀望狀態(tài)，市場(chǎng)需要更強(qiáng)有力的組合政策來(lái)重建信心。”吳睿說(shuō)。

中指研究院認(rèn)為，核心城市隨著優(yōu)化政策進(jìn)一步落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售規(guī)模有望逐漸回升，市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)可期，但對(duì)于普通二線和三四線城市來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期調(diào)整壓力仍較大，市場(chǎng)修復(fù)仍需要時(shí)間。

“這次政策組合拳，必會(huì)釋放部分需求，疊加傳統(tǒng)的‘金九銀十’，11-12月開(kāi)發(fā)商促銷沖業(yè)績(jī)，年底的市場(chǎng)行情將得到修復(fù)。考慮到2022年底因疫情導(dǎo)致的低基數(shù)，全年的商品房銷售會(huì)持平或略好于2022年。”李宇嘉表示。

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