近日，有關“惠陽保利陽光城高額返傭、五折賣房被當地有關部門叫停”一事備受各界關注。10月9日，廣東省惠州市惠陽區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局（以下簡稱“惠陽區(qū)住建局”）相關工作人員向記者回應稱，目前已經要求惠陽保利陽光城停止相關違規(guī)銷售行為，必須清退已經出售的13套房源。而開發(fā)商被要求清退和鎖盤的主要原因在于，該企業(yè)涉嫌高額返傭擾亂正常的房地產市場秩序。

“開發(fā)企業(yè)涉嫌以高額返傭方式進行促銷”

記者注意到，近日，有多位網友在人民網領導留言板向廣東省惠州市相關領導留言稱，惠陽保利陽光城四期備案價約1.5萬元/平方米，最高賣到近1.7萬元/平方米，當時開發(fā)商捂盤惜售，對外宣稱已無房源，結果今年10月低價銷售，要求開發(fā)商立即停止這一行為，并且賠償業(yè)主相關損失。

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隨后，一份落款為惠州市保利建業(yè)房地產開發(fā)有限公司（簡稱“惠州保利建業(yè)地產”）發(fā)給惠陽區(qū)住建局的《承諾函》在網上傳播，該《承諾函》稱，惠州保利建業(yè)地產在中秋國慶期間，發(fā)現部分中介機構疑似以銷售返傭的不實宣傳誤導市場，在接到惠陽區(qū)住建局《責令整改通知書》后，惠州保利建業(yè)地產立即關停項目營銷中心，暫停住宅銷售工作；立即終止與相關中介機構的銷售合約、停止合作，并要求中介機構立即停止對項目的不實宣傳；堅決對中秋國慶期間的13套房源進行清退，并及時向惠陽區(qū)住建局匯報清退進度。

公開信息顯示，保利陽光城位于惠州市惠陽區(qū)淡水片區(qū)，緊鄰深圳地鐵14號線沙田站和白云站，目前在售的是保利陽光城四期，為項目收官之作，在售房源面積78-134平方米。一些房產中介機構發(fā)布的消息稱，該項目房源充足，國慶特惠折后7800元/平方米起，首付2萬元起看房。

從相關機構統(tǒng)計數據來看，2019年-2022年上半年，保利陽光城項目銷售均價約1.34萬-1.63萬元/平方米，最早記錄顯示是2013年，彼時一期均價約5500元/平方米。

當地一位接近住建部門的知情人士向記者透露，接到相關反映之后，惠陽區(qū)住建局跟進查處核實，隨后下發(fā)《責令整改通知書》要求企業(yè)立即關停項目營銷中心。準確來說，現在還沒有確切認定該項目存在以備案價五折價格售房的問題。

10月9日，惠陽區(qū)住建局相關工作人員向記者介紹，該局收到相關投訴后，已經組織工作人員調查核實。

經過核查，惠陽保利陽光城項目部分房源備案價格在1.48萬元/平方米左右，按照相關規(guī)定，如果低于備案價格8折，交易系統(tǒng)將自動關閉交易。目前了解到，開發(fā)企業(yè)涉嫌通過與合作的中介機構以高額返傭的方式進行促銷活動，即以低于備案價的價格對外銷售房源，違反了惠州市的相關規(guī)定，嚴重擾亂了當地房地產市場秩序。

上述工作人員進一步向記者介紹，該局已經約談了開發(fā)企業(yè)，要求其立即終止與相關中介機構的此類合作，必須對違規(guī)銷售的13套房源進行清退，并且關停營銷中心，鎖盤暫停銷售。同時，要求企業(yè)積極妥善處理購房人提出的相關問題，待問題全部解決之后方可繼續(xù)開盤銷售。開發(fā)企業(yè)已經向該局發(fā)送了上述《承諾函》。

住建局稱“要審批后有序降價”

近兩年來，由于房地產市場的復雜變化，一些在售樓盤進行大幅度降價以推動銷售。

有媒體報道，在今年“五一”期間，網傳一份由昆山市住建局發(fā)布的違規(guī)通報文件顯示，昆山兩家房企在旗下項目銷售過程中，“擅自大幅度降價銷售，擾亂了房地產市場正常秩序”，該局已要求兩家公司立即整改，且“已將其不良行為記入年度誠信檔案”，此事引起公眾熱議。

同樣在今年5月份，惠州市大亞灣海倫堡·臻悅府項目低至5折賣房，巨大的優(yōu)惠力度引發(fā)關注。5月21日，惠州大亞灣開發(fā)區(qū)管委會城鄉(xiāng)建設和綜合執(zhí)法局回復媒體稱，網傳折扣低至5折系誤讀，臻悅府樓盤部分樓棟因交付標準從精裝修調整至毛坯，備案價格相應做了一些向下調整。

根據惠陽區(qū)房地產中介行業(yè)協會發(fā)布的消息，今年5月，惠陽區(qū)住建局發(fā)布通知提出，嚴禁開發(fā)企業(yè)、中介機構在商品房交易環(huán)節(jié)出現首付貸、返首付、零首付、中介機構營銷返首付、發(fā)布虛假違法房地產廣告、捏造散布不實信息等違規(guī)銷售行為。

不過，在新一輪政策松綁下，惠州新房備案價已經有所松動。今年9月份，惠州推出樓市新政“13條”，其中提到，鼓勵各縣（區(qū)）組織本區(qū)域內房地產開發(fā)企業(yè)面向社會公眾開展團購活動，引導住房消費預期，房地產開發(fā)企業(yè)團購優(yōu)惠價格可不計入商品房備案價格跌幅比例范圍。

這也意味著，開發(fā)商可以通過團購方式，放開備案價跌幅比例，進行價格調整。

對于保利陽光城低價賣房一事，惠州住建局相關負責人在回復相關媒體時表示，備案價格放松屬實，但要審批后有序降價，住建部門也會根據樓盤的實際情況進行考慮，結合具體樓盤具體研判，樓盤不得不備案就進行無序降價。

律師：清退已售房源需向購房人支付違約金

那么，惠陽保利陽光城項目因涉嫌違規(guī)銷售被責令整改，已經出售的13套房子又該如何處理？

10月9日，記者就此事的處理進展與惠州保利建業(yè)地產方面取得聯系，相關工作人員稱，“現在惠陽保利陽光城項目已經放假，相關事情正在處理當中。”

“盡管一些打折促銷活動被官方解釋為誤讀，但事實上，由于不少房企債務違約，現在打折賣房已經成為不爭的事實。”對于惠陽保利陽光城開發(fā)商需清退已經出售的13套房子，北京金訴律師事務所執(zhí)行主任王佳紅律師認為，政府部門對開發(fā)商的行政處罰與民法中的契約精神并不沖突，出現類似情況，理論上說，買賣雙方要遵循意思自治原則，也就是說需要有契約精神，開發(fā)商與購房人解除買賣合同，就屬于違約，要按照相關約定向購房人支付違約金。

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