文/樂居財經魏薇

在行業深度調整之際，越秀地產憑借國資背景的優勢來了一輪沖刺。一手大額融資，一手大手筆拿地。

5月8日早間，越秀地產在港交所公告，建議發行人民幣13.96億元于2026年到期的3.80厘有擔保票據。發債的方式申請批準票據于澳交所上市。所得款項凈額將約為人民幣13.89億元，擬用于置換集團若干中長期境外債務有關用途。

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而在4月20日，越秀才剛剛公布擬“按100股可獲配30股”，以9港元/股發行9.29億股供股籌集約83億港元，所得款項凈額用于大灣區、華東地區核心城市和其他重點省會城市的進一步投資，并用作營運資金。

兩次大額融資的時間間隔，僅兩個多星期。

為了促成供股的達成，越秀地產的定價也十分“優惠”。此次供股每股認購價為9港元，較前一日（4月19日）收盤價12.56港元折讓約28.3%。較過往連續五個交易日平均收盤價折讓30.9%，較每股凈資產17.15港元更是折讓47.5%。

“破凈”引發了投資者的不滿。4月20日下午復牌后，越秀地產股價一度重挫逾16%，當日收盤下跌11.62%，報11.10港元/股。

守住綠檔

自去年底股權融資的大門打開后，萬科、碧桂園、雅居樂、新城控股等房企都選擇了配股融資。

對于選擇供股的方式融資，越秀地產在公告中直言，與借貸或發行債務證券不同，供股不會產生利息負擔或額外債務，故為公司籌集長期資金優先選擇的辦法，符合“三道紅線”的綠檔指標。

也就是說，供股在為越秀提供資金的同時，避免了債務的增加，甚至還能降低負債率水平。

2022年末，越秀地產剔除預收款后的資產負債率、凈負債率和現金短債比分別為68.8%、62.7%和2.23倍，實現“三道紅線”零踩線，全部指標均保持“綠檔”達標。其中，凈負債率同比上升15.6個百分點。

從融資方式來看，越秀地產多發行境內債。越秀地產董事長兼執行董事林昭遠曾表示，美元債貴，不是他的菜，哪里融資便宜就往哪里去。

截至2022年底，越秀地產總借款約883億元，其中52%為以人民幣計值的銀行借款及其他借款，10%為以港元計值的銀行借款，15%為以港元及美元計值的中長期票據，23%為以人民幣計值的中長期票據。

在境外市場，越秀也在尋找融資機會。今年1月，越秀地產在澳交所發行了一筆20億元的票據，將于2026年到期，所得款項凈額將用作置換當月到期的中長期境外票據。

今年2月，越秀地產擁有95%股份的附屬公司申請公開發行本金總額最高為94億元的公司債，用途為用于償還到期及回售公司債券及償還其他有息債務。

一二線城市搶地

2022年，不少房企都在減少或停止拿地，越秀逆勢擴張，年內拿地支出415.8億元。而在2021、2020年，越秀地產的土地投資也均超過四百億。

期內，越秀地產在12個城市新增了37個項目，總建筑面積達到696萬平米，全部位于一二線城市。其中，廣州之外的建面占比達到67.34%，包括深圳、佛山、中山、上海、杭州、南京、合肥、鄭州、長沙、重慶及成都等城市。

截至2022年末，越秀地產擁有的土地儲備達2845萬平方米，在一、二線城市的土儲占比達93%。

在業績會上，林昭遠透露，2023年越秀土地新增規模會在400億元左右。據不完全統計，今年以來，越秀地產在北京、上海、杭州、成都等城市拿地已耗資百億。

1月28日，越秀地產通過股權轉讓以總額約4億元收購杭州北煦置業有限公司38.78%股權及對應債權，從而間接持有杭州北星置業有限公司19%的股權，因此獲得杭州地鐵3號線星橋車輛段上蓋物業綜合體項目，成為越秀在華東的第二座TOD。

在今年2月的北京土拍中，越秀地產斥資59.11億元拿下昌平回龍觀、石景山蘋果園兩宗熱門地塊。據悉，這兩宗地塊均為越秀地產在北京的首次獨立操盤。

4月6日，越秀和青鐵聯合體以樓面地價21045元/平方米的價格中標青島嶗山區張河村46號地塊，成交總價20.55億元，溢價率15%。

4月18日，上海第一批集中供地首日，越秀地產以7.24億元、成交樓面價67936元/平方米、溢價率7.54%的價格，拿下了位于靜安區中興社區的焦點地塊。

在發布供股融資計劃的同一日，越秀地產在成都拿下一宗宅地，成交價約13.9億元。

連續斥巨資在土地市場，2022年，越秀地產的在手現金由2021年的327.66億，減少至218.46億，下降幅度超33%。如今連續通過供股、發債融資，成了越秀地產“回血”的方式之一。

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