隨著美國(guó)新冠肺炎疫情的恢復(fù)，通貨膨脹率的上升和利率的上調(diào)備受關(guān)注。但還有另一個(gè)潛在的威脅，對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)濟(jì)有著同樣深遠(yuǎn)和廣泛的影響:商業(yè)房地產(chǎn)。大約1.5萬(wàn)億美元的商業(yè)房地產(chǎn)貸款將在未來(lái)兩年內(nèi)到期，這一數(shù)字將急劇增長(zhǎng)。

貸款條件收緊，加上貸款以更高、不可持續(xù)的利率再融資，可能會(huì)扼殺正在努力從疫情中復(fù)蘇的主要城市的建設(shè)和發(fā)展。

【資料圖】

為避免造成更深遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)不確定性，美聯(lián)儲(chǔ)和金融服務(wù)監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)給予借款人（包括企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）更多時(shí)間來(lái)重組商業(yè)房地產(chǎn)貸款。

這一策略已被證明是成功的。在2008-09年金融危機(jī)期間和2019冠狀病毒病大流行期間，類(lèi)似的方案為金融機(jī)構(gòu)提供了與借款人開(kāi)展建設(shè)性合作的靈活性。2022年夏天，美聯(lián)儲(chǔ)理事會(huì)提出了一項(xiàng)類(lèi)似的政策。給借款人更多的時(shí)間來(lái)調(diào)整經(jīng)濟(jì)環(huán)境比增加貸款更有意義，因?yàn)檫@可能導(dǎo)致更多的止贖和破產(chǎn)。

如果不采取行動(dòng)，受害的將不僅僅是那些持有這些貸款的人。由高利率、低房地產(chǎn)價(jià)值和流動(dòng)性不足的市場(chǎng)醞釀的完美風(fēng)暴將給消費(fèi)者和企業(yè)帶來(lái)負(fù)擔(dān)，阻礙經(jīng)濟(jì)適用房的擴(kuò)張，并進(jìn)一步危及我們主要大都市地區(qū)的健康。

考慮到大部分商業(yè)房地產(chǎn)貸款是在基本利率接近于零的時(shí)候融資的，遠(yuǎn)低于今天接近5%的利率。不僅房?jī)r(jià)更高，房地產(chǎn)價(jià)值也低得多，尤其是在那些因在家工作政策而空置率高的城市。在大流行之前，95%的美國(guó)辦公室都被占用了。今天，這個(gè)數(shù)字接近47%。根據(jù)美國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)研究局（NBER）的數(shù)據(jù)，這一下跌使商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值蒸發(fā)了4530億美元。

隨著通貨膨脹和利率的緩和，額外的時(shí)間將帶來(lái)一些好處。它將使企業(yè)進(jìn)一步擺脫大流行的影響，對(duì)有多少工人將長(zhǎng)期遠(yuǎn)程工作進(jìn)行壓力測(cè)試，并使材料和勞動(dòng)力的價(jià)格進(jìn)一步從大流行后的高點(diǎn)回落。相比之下，歐洲和中東的寫(xiě)字樓入住率已經(jīng)回升至70%甚至更高。如果不進(jìn)行干預(yù)，開(kāi)發(fā)商將被迫停止或推遲在城市的建設(shè)，包括振興空置市中心的項(xiàng)目。

超過(guò)70%的市政稅收來(lái)自財(cái)產(chǎn)稅。沒(méi)有一個(gè)健康的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商將被迫尋求減稅，導(dǎo)致城市預(yù)算收入減少，公立學(xué)校、執(zhí)法、公共交通和其他市政服務(wù)的資源減少。美國(guó)城市活動(dòng)的持續(xù)缺乏將進(jìn)一步削弱依賴辦公室和居民步行流量的企業(yè)的活力，包括餐館、零售商店等。

華盛頓的不作為將導(dǎo)致就業(yè)損失。通過(guò)制造一個(gè)惡性循環(huán)，建筑項(xiàng)目很可能會(huì)凍結(jié)，這可能會(huì)危及一個(gè)行業(yè)的就業(yè)機(jī)會(huì)，這個(gè)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了20年來(lái)最大的月度就業(yè)機(jī)會(huì)下降。

幸運(yùn)的是，地方和州一級(jí)的領(lǐng)導(dǎo)人正在逐步認(rèn)識(shí)到迫在眉睫的危機(jī)。例如，紐約州州長(zhǎng)凱西·霍赫爾（Kathy Hochul）正在推動(dòng)允許將空置的辦公空間轉(zhuǎn)換為住房的政策。紐約市市長(zhǎng)埃里克·亞當(dāng)斯（Eric Adams）呼吁華爾街迫使員工返回辦公室。華盛頓特區(qū)市長(zhǎng)穆麗爾·鮑澤（Muriel Bowser）也為她所在城市的聯(lián)邦政府工作人員提出了類(lèi)似的主題。在華盛頓，政府及其20萬(wàn)個(gè)工作崗位占據(jù)了所有辦公空間的三分之一。

這不是呼吁救助，而是要承認(rèn)，聯(lián)邦政府在大流行期間實(shí)施的貨幣和財(cái)政政策造成了這種困境。聯(lián)邦政府強(qiáng)烈鼓勵(lì)員工在疫情期間呆在家里，這導(dǎo)致對(duì)辦公空間的需求減少。此外，10年的零利率和低利率結(jié)束了6.5萬(wàn)億美元的聯(lián)邦支出，并在12個(gè)月內(nèi)連續(xù)九次加息。這是前所未有的一系列快速事件，沒(méi)有人能預(yù)料到。

現(xiàn)在，聯(lián)邦政府必須發(fā)揮作用，避免進(jìn)一步的損害。2月份，商業(yè)房地產(chǎn)貸款違約率達(dá)到14年來(lái)的最高水平。讓市場(chǎng)有更多的時(shí)間穩(wěn)定下來(lái)在過(guò)去是有效的，現(xiàn)在也可以。時(shí)間會(huì)讓借款人擺脫疫情，應(yīng)對(duì)這些挑戰(zhàn)，這樣公眾就不會(huì)最終承擔(dān)成本。

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