深圳有住宅性質的單身公寓不限購了？

近日，市場有消息傳言深圳住宅性質的單身公寓、宿舍類產品即將放開限購，原本需要購房資格的土地用途為居住用地的產品，現在錄網簽合同時不需要查驗購房資格了。

而追溯這一消息的來源，則是12月初剛剛取得預售許可證的南山的御成府項目。據深圳房地產信息平臺顯示，該項目土地用途為居住用地/商業服務業用地，房屋用途為單身公寓。盡管土地屬性為住宅性質，但該項目卻只限貸不限購，這意味著，沒有購房名額的客戶也可以購買，這也是深圳市場上首次出現的不限購的住宅性質的單身公寓。

【資料圖】

針對上述消息，南都·灣財社記者分別撥打了南山市住建局和御成府項目售樓中心電話。南山市住建局有關工作人員回應稱，“單身公寓不屬于商品住房的類別，它不在我市的限購政策范圍內。”另外御成府項目的銷售人員則向記者證實了不限購的傳聞，“項目確實限貸不限購，不占名額但是占貸款記錄，土地性質是住宅，稅費和其他政策都按住宅的來。”

限貸不限購？

“身邊有朋友看過之后推薦我過來的。”近日，南都·灣財社記者實地探訪了御成府項目，同行的李女士告訴記者，“聽說不占用名額，而且還可以按照住宅的首套三成貸款，本來最近打算買深圳的小戶型過渡，這個項目的位置不錯可以先買來自住，后續轉手再置換別的住宅也方便。”抱著這樣的心態李女士前往了御成府項目參觀，但看完后結果卻并不如她計劃里的那樣。

走出展示中心后，李女士向記者抱怨，“原來需要有購房名額才能按照住宅貸款，而且之后再買二套就要5成首付了，不太適合我這樣的年輕剛需。”

盡管同商務公寓一樣不限購，但作為住宅性質的單身公寓項目，御成府并不像商務公寓一樣不限貸。

南都·灣財社記者了解到，根據銷售方案，御成府銷售的房源為295套建筑面積約38-55㎡的單身公寓，備案均價約8.9萬元/㎡。以一套38㎡的開間單身公寓為例，總價大概在330萬，三成首付的話只要100萬左右即可上車。據現場銷售人員向記者計算的價格表來看，該項目同樣可以使用公積金貸款，最高90萬。但3成首付貸款的前提是需要有購房名額。“因為是按照住宅貸款，首套按揭3成需要貸款人有購房資質。”現場銷售人員說道。

那么無房剛需買入御成府后，再買二套是否限購和限貸？銷售人員進一步解釋道，“先買御成府的話占用貸款名額，再買住宅只能按5成貸款，但并不占用購房名額，仍可以按照限購政策買入兩套普通住宅；如果已在深圳買入住宅，還未結清貸款，那么購買御成府只能按照二套按揭首付7成；如果名下已有兩筆貸款記錄，只能全款買入這個項目。”

除此之外，項目的其余買賣規定和住宅并無差別。例如項目的稅費是按照住宅1%的契稅繳納、二手限售3年可以在市場流通，而接手的二手房買方同樣不占據購房指標。

實探：產權剩44年，精裝小面積公寓

從百度地圖的位置上來看，御成府位于南山學府路和南新路的交叉口，這個位置周邊被大量的住宅小區圍繞，同樣在1號線大新站、12號線桃園站和11號線南山站交叉的三角區。

得天獨厚的位置對于青睞于生活便利度的購房者來說，顯得十分友好。但由于周邊住宅開發過早，住宅小區樓齡較大，整體環境顯的略微老舊。值得一提的是，項目與大陸莊園社區相鄰，實為大陸莊園的三期。公開信息顯示，大陸莊園自1996年開始建設，規劃有三期，總建筑面積7.86萬㎡，前兩期住宅分別于1997年、2002年建成，三期則因資金、項目開發權糾紛等問題一直擱置，隨著御成府的開盤，整體項目始建至今已有20多年的時間。

“我們把它收購過來的，我們現在的外墻和基礎設施都是重新再做的。”對于和周邊大陸莊園的關系，現場銷售人員向記者表示是沒有太大關系的。只是提及產權問題，銷售人員直言，從1996年至今已過26年，御成府目前還剩下44年的產權。

目前項目展示中心和樣板間已對外開放，從產品來看，項目推出了37-54㎡單身公寓，小面積段的戶型為1房1衛的開間，50平方米以上的戶型為1房1廳1衛，兩種戶型都帶陽臺，但只有端頭位置的房源燃氣可以通到廚房，其余戶型燃氣僅通到陽臺可以燒熱水但無法連到廚房做飯使用。

另從價格來看，項目備案均價約8.9萬元/㎡，單價區間約7.9萬-9.6萬元/㎡，總價區間約318萬-517萬，帶精裝交付。房源的設計風格較為前衛，配有智能馬桶、冰箱、櫥柜、中央空調等設施。而與之相對的是，項目物業費為9.8元/㎡/月，同部分核心區公寓的物業費相似。

另外從周邊二手房目前的價格來看，大陸莊園指導價為6萬元/㎡，該小區102.71平米的3室1廳的房源業主掛牌總價為880萬，折合單價為8.57萬元/㎡；御成府一路之隔的東方銀座公館指導價則為6.1萬元/㎡，該小區50平左右的小面積房源掛牌總價在435萬-500萬之間不等，折合單價在8.5萬-10萬元/㎡。

住宅性質的單身公寓會放開限購嗎？

“目前沒有接到放開限購的工作通知。”12月15日，南都·灣財社記者撥打了12345咨詢不動產登記相關問題時，相關工作人員向記者表示并未接到住宅性質單身公寓放開限購的通知。

而在詢問熟悉深圳市場的中介時，有中介向記者透露，“住宅性質的單身公寓有成交的不核實資質網簽，但是還沒有到國土局過戶的，還在等具體情況。”

那么該類型單身公寓放開限購會對后市有什么影響？對于沒有名額又期待買入深圳住宅屬性房屋的購房者來說，是否可以買入？深圳中原研究中心表示，“開放限購對于市場肯定是一個利好，是政府對于調控政策的嘗試性調整，也是政府愿意適度放開政策的信號，對市場信心有一定的提升。一方面，目前這類產品在深圳存量市場體量不小，占據了名額，放開后相當于釋放了不小的購房名額，對于市場來說是一定利好。而且很多存量單身公寓、宿舍難賣，業主換房艱難，放開后可能加速這類人群的換房需求；另一方面，作為不占名額的住宅產品，是部分沒有名額的人群的優先選擇，相對來說會加速產品銷售。”

但同時需要注意的是，住宅性質的單身公寓在上學積分一直存在爭議和模糊的邊界。例如2020年深高南學位的風波，當時深圳高級中學南校區對應的八個小區入學積分突遭“降檔”，入學基礎分從80分降到70分。理由則是“第一類要求住宅用途商品房，請出示住宅用途商品房相關證明”。

而該8個小區因建設年代較久遠，房產證明上的土地用途是居住用地、商住用地或者工業用地，而房屋用途則是住宅、單身公寓或者宿舍。后經多方協商，其中5個小區的入學積分恢復到一類住宅的檔位。

而提及御成府的學區問題時，現場銷售人員則向記者表示，“需要看積分，目前周邊幾個學校入學壓力應該不是很大，具體還是以教育局官方公布為準。”

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