從降價效果來看，只有降幅達到10%以上的中低檔項目對短期成交促進作用較為顯著，余下多數項目效果平平，居民購房信心尚未恢復，觀望情緒也比較濃厚。

◎ 作者 / 楊科偉、俞倩倩

2022年伴隨著房地產行業進入深度調整期，房價亦由增轉降，據國家統計局數據顯示，70個大中城市房價指數同比自4月開始進入負增長區間，且跌幅持續擴大，至11月末已擴大至2.3%，超過50個城市的房價下跌。分能級來看，一線及強二線城市同比漲幅收窄，改善需求支撐房價正增。三四線城市尤其是需求透支、投資撤場的一類城市房價同比出現較大幅度回調。

(資料圖片)

年末我們對20個典型城市90個典型項目進行調研，近8成項目出現了不同程度的價格下跌，但是對成交刺激效果平平，未來去化壓力猶存。

20城近8成項目價格下跌

僅廣寧蘇錫常等核心區改善盤“越貴越漲”

據CRIC調研數據，20個典型城市2022年四季度有新推盤動作的90個重點監測樓盤中，71個項目（占比79%）預售價格較前一次開盤有了不同程度的下跌，僅19個樓盤（占比21%）價格堅挺，穩中有增，但多數漲幅基本在10%以內。

聚焦到單個項目，我們可以看到少數漲價項目主要集中在東南沿海熱點二三線城市廣州、蘇州、南京、無錫、常州等核心區域改善盤，且呈現出“越貴越漲”特征，新開盤項目福州晉安區建發朗云、徐州云龍區招商央璽首開定價均顯著超過周邊競品價格。多數加推項目價格持穩，蘇州姑蘇區天地源（600665）平江觀棠雅苑、南京建鄴區金基中北朗樾府均處于核心區域改善盤，價格較上一次開盤漲幅均只有1%，保值屬性凸顯。

中檔跌價項目多，低檔跌價幅度大

環都市圈三四線“投資退潮”

聚焦占比近8成的71個降價項目，可以看出，中檔跌價項目多，低檔跌價幅度大：在降價項目中，中檔項目達41個，占比高達6成，低檔項目21個，占比30%。而從跌價幅度來看，低檔項目降幅最大高達17%，其余檔次產品降價幅度在13%-15%不等。

聚焦跌幅較大的項目，主要集中在熱點二線城市和環都市圈三四線城市，武漢復星外灘中心、南京海倫堡璟熙府等項目跌幅在30%及以上，環京廊坊、大廠、香河，長三角鹽城、粵港澳大灣區珠海，投資投機需求退潮顯著，部分項目跌幅也在2成以上。

6成以上項目以價換量效果平平

中低檔降幅超10%走量更有效

而針對于以價換量效果，我們看到，71個項目中約45個項目降價之后效果平平，日均銷量較降價前持平甚至小幅微降，僅26個項目銷量出現提升，而日均銷量增幅達2套以上的僅9個項目。

聚焦這些“以價換量”效果顯著的項目，可以看出以中低檔項目為主，降幅普遍在10%以上，“剛需更剛”，客戶降級情況顯著，只要項目價格達到其實際支付能力便會“買單”。以廣州保利時光印象為例，11月開盤較上一批次價格降幅高達3成，降價前日銷量9.6套，降價后日銷量上升至11.6套。

整體而言，2022年四季度打折現象依舊普遍，主要是基于房企年終業績沖刺，回款承壓，房企“以價換量”意愿迫切，僅少數核心城市改善盤價格“堅挺”，呈現“越貴越漲”。目前來看，打折項目主要以中低檔項目居多，中檔跌價項目多，低檔跌價幅度大，隨著剛需降級、投資退潮，熱點城市外圍板塊項目和環都市圈三四線項目跌幅顯著。而從降價效果來看，只有降幅達到10%以上的中低檔項目對短期成交促進作用較為顯著，余下多數項目效果平平，居民購房信心尚未恢復，觀望情緒也比較濃厚。

預判后市，我們認為，年末打折是房企傳統營銷動作，無論是折扣力度還是對銷售的提振作用均不具備可持續性，目前從各城市房價來看，基本“探底”，預期核心一線和部分強二線整體房價會維持在2019年、2020年的水平，弱二線和三四線城市房價大概率會跌到2015年左右的水平。

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