潮映萬象軒效果圖

“現(xiàn)在熱門板塊的改善房源越來越難買到了，面積越做越大，總價越來越高，房源數(shù)量卻越來越少。”瑤瑤自從前兩年升級做媽媽后，全家就一心想在優(yōu)質(zhì)地段買套139m2左右、總價700萬元以內(nèi)的改善房源，但搖了兩年也沒搖中。最近，她發(fā)現(xiàn)心儀的樓盤戶型越做越大，改善的總價門檻大幅提升，“很多改善盤的總價開始超出我的預(yù)算了，但就算咬咬牙去搖，依然搖不中。”

的確，今年杭州樓市有個明顯的變化，在優(yōu)質(zhì)地段，純大戶型的改善樓盤顯著增加，不少樓盤的起步戶型就超過了160m2。

【資料圖】

起步戶型超160m2的樓盤

今年突然大幅增加

說起杭州的大戶型，可以說是經(jīng)歷了一個輪回。曾經(jīng)，杭州的改善市場流行的就是大戶型。

以南星橋豪宅區(qū)為例，10多年前的金色海岸、陽光海岸、藍(lán)色錢江，清一色主打大戶型，金色海岸算是杭州精裝大平層的鼻祖，主打200m2以上的大平層，陽光海岸更是設(shè)計(jì)了380m2的平層和480m2的躍層。

然而，2014年的樓市低谷嚴(yán)重打擊了開發(fā)商的信心，當(dāng)時高總價的大戶型房源根本無法動彈。自那以后，對于推出純大戶型，開發(fā)商普遍謹(jǐn)慎，而是把現(xiàn)金流看得更重，因而即便是限價69800元/m2的豪宅樓盤，也有不少中小戶型。

豪宅價位的翡翠海岸、上品以及御品，面積基本定位在120m2~160m2，御品最小面積甚至做到了116m2。即便是設(shè)計(jì)了大戶型，開發(fā)商也相對保守，不敢做得過大，如前兩年的壹品，最大面積也就200m2剛出頭。

在一些不愁賣、中簽率僅10%左右的熱門板塊，前兩年開發(fā)商同樣不敢設(shè)計(jì)純大戶型。一房難求的亞運(yùn)村，入門級“小戶型”僅105m2。熱銷的文暉板塊改善大盤錦尚和品府，也設(shè)計(jì)了非常多113m2、120m2這樣的剛改戶型。

不過近幾年，隨著改善需求的釋放，大戶型的比例在逐年提升。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年140m2以上戶型占全市新房成交(不含富陽、臨安)的14%，2022年這個比例上升至18%。2022年180m2以上戶型成交占7.8%，2020年該比例僅為4.5%。

今年的變化更加明顯，對于限價之下的熱門板塊改善房源，開發(fā)商開始放棄大戶型和中等面積戶型的組合，更激進(jìn)地推出純大戶型產(chǎn)品。

錢報美好生活研究院數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前杭州在售、待售的樓盤中，有17個樓盤的主力戶型為160m2起步。其中，IFC、潮映萬象軒、潮映華岸府、攬潮華庭、馥源庭、望小河云莊等項(xiàng)目還設(shè)置了超過300m2的大戶型，由濱江開發(fā)的攬潮華庭更是設(shè)計(jì)了清一色362m2的超大戶型。

錢江新城二期板塊的潮映萬象軒和潮映華岸府，戶型面積起步就是208m2，最大面積達(dá)到335m2。就連限價46000元/m2的錢江世紀(jì)城板塊，SKP邊上的杭承府項(xiàng)目，也將戶型統(tǒng)一設(shè)計(jì)成210m2以上，這在板塊內(nèi)非常罕見。

設(shè)計(jì)純大戶型房源

可節(jié)省數(shù)千萬元

如今杭州的新房大部分是限價房源，均價固定，總建筑面積固定，因而不管設(shè)計(jì)成大戶型，還是不同面積段的戶型混搭，賣房子的總收入是確定的。相對而言，面積小一點(diǎn)、總價低一點(diǎn)的熱門樓盤，會更搶手。

但開發(fā)商為什么開始改變策略設(shè)計(jì)純大戶型呢？

潮新聞.記者采訪了多家房企，得到的答案是：做大戶型可以節(jié)省成本。這筆賬該如何測算？

眾所周知，一個樓盤的總建筑面積是確定的，大戶型越多，小區(qū)總戶數(shù)越少，與之對應(yīng)的車位數(shù)量也相對減少。“這樣只挖一層地下車庫就能滿足車位配比，少挖一層地下室就能省下幾千萬元的成本。現(xiàn)在開發(fā)微利時代，這筆錢可不是小數(shù)目。”一位開發(fā)商人士表示，現(xiàn)在做大戶型本質(zhì)上就是控制成本。

“現(xiàn)在開發(fā)商的利潤都在車位里，不少樓盤都在為如何賣出車位而發(fā)愁。如果是小戶型為主的樓盤，通常來說投資客較多，車位就會剩下很多。相較之下，小區(qū)規(guī)劃為純大戶型，本身購入門檻就高，居住的人群對車位需求也更高，利潤就有保障。”一位杭州頭部房企營銷負(fù)責(zé)人坦言。

此外，設(shè)計(jì)成純大戶型，還能節(jié)省一部分建安和精裝修成本。

“裝修最花錢的就是廚房，其次是衛(wèi)生間。假設(shè)面積為180m2，做兩套90m2小戶型，需要設(shè)計(jì)更多廚房和衛(wèi)生間，成本自然就高了。”另一家本土房企的營銷總舉例說，限價之下，同樣是3000元/m2的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，大戶型的品質(zhì)往往會比小戶型好得多，這就是成本和造價導(dǎo)致的。

有的房企還依靠裝修加裝包增加收入，而純大戶型的改善客戶對裝修要求更高，也更有動力購買提升品質(zhì)的加裝包。

純大戶型集中在熱門板塊

需求旺盛，不愁賣

戶型做大了，但房子如果賣不出去，很容易砸在手里，利潤最大化也無從談起。

但記者發(fā)現(xiàn)，目前市面上設(shè)計(jì)純大戶型的樓盤基本集中在熱門的改善板塊。換言之，這些都是紅盤，本身不愁賣。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，這些以大戶型為主的樓盤，絕大部分集中在錢江新城二期、錢江世紀(jì)城、江河匯、申花等熱度很高的改善板塊，剩余的一些也位于采荷、大關(guān)、橋西等傳統(tǒng)的市中心板塊。舉例來說，總價千萬級的IFC最近一次開盤中簽率僅為2.29%，E類人才也需社保頂格；同樣價格的馥香園中簽率一直也在10%左右，總價越高，中簽率反而越低。

“對房企來說，還有一個‘營銷安全邊界’的概念。以申花板塊5.5萬元/m2的限價為例，如果做140m2戶型，總價在750萬~800萬元，那同類競品就太多了，既可以是全市范圍內(nèi)面積更大的新房，或者是同地段、同配套但學(xué)區(qū)更好的二手房。如果把戶型做得更大，便能一次性抓住地段、面積、產(chǎn)品等多個營銷關(guān)鍵點(diǎn)，以此抓住客戶。”一位在杭央企營銷負(fù)責(zé)人直言，杭州的改善購房者比較挑剔，有一種“既要又要還要”的心態(tài)，如果在產(chǎn)品上能同時滿足他們的多種需求，購買力也相當(dāng)驚人。

在開發(fā)商看來，杭州主城區(qū)的優(yōu)質(zhì)改善地塊正變得越來越稀缺，而改善的需求卻很旺盛。一位負(fù)責(zé)產(chǎn)品研發(fā)的開發(fā)商人士說：“大戶型的市場需求遠(yuǎn)比想象中來得大，這也給了我們信心。”

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