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隨著全島封關進入運作倒計時，海南樓市發(fā)展進入新階段。近年來，中央賦予海南建設全面深化改革開放試驗區(qū)、國家生態(tài)文明試驗區(qū)、國際旅游消費中心、國家重大戰(zhàn)略服務保障區(qū)“三區(qū)一中心”的重大使命，凸顯海南在全國發(fā)展大局中的重要地位。值得關注的是，海南高質量發(fā)展取得明顯成效，基本擺脫了房地產依賴癥。未來，海南改革開放、經濟發(fā)展和自貿港建設還將進一步影響樓市。本期地產周刊重點關注海南樓市現狀、探索及前景。

樓市熱點 本報記者 周雪松

(資料圖)

“海南房子值得買（300785）嗎？”“海南樓市前景如何？”“海南全島封關運作前，要不要去買套房？”……隨著海南全島封關運作進入倒計時，不少關注海南樓市的人開始思考上述問題。許多人心動又糾結，然而，海南樓市值得關注的地方遠不止于此。

嚴格限購有效抑制投機炒作

得天獨厚的自然資源，獨一無二的自由貿易港，讓看好海南發(fā)展（002163）的人們變得更加堅定。與此同時，全國投資者甚至購房者紛至沓來。不過，海南嚴格的全域限購政策有效抑制了投機炒作。

今年“五一”假期，海南全省接待游客320.37萬人次，同比增長141.5%；旅游總收入42.32億元，同比增長178.8%。分別較2019年同期同口徑對比增長55.1%和79.0%。有分析認為，封關運作后的海南，將是創(chuàng)業(yè)、商貿、旅游、奢侈品消費的天堂。

“現在，我們這里的房價在21000元/平方米到22000元/平方米，以后房價肯定會漲。”中國經濟時報記者近日以購房者身份咨詢海南某房地產項目時，銷售人員如是表示。

據記者了解，為了在海南置業(yè)，一些購房者想盡了各種辦法。海南房地產專業(yè)研究機構至理數據發(fā)布的數據顯示，4月份，海口商品住宅成交備案2207套，三亞商品住宅成交備案1263套，實現平穩(wěn)增長。瓊海、萬寧、東方、臨高、昌江等濱海城市商品住宅和商辦產品成交備案也保持穩(wěn)定增長。另據海南省統(tǒng)計局的數據，一季度海南省房屋銷售面積178.57萬平方米、房屋銷售額312.83億元，分別同比增長6.1%和79.4%，整體來看比較平穩(wěn)。

從全國來看，經歷今年3月份“小陽春”之后，4月份商品房成交有所下滑，但海南樓市依然維持一定熱度。安居客數據顯示，4月份，包括一線城市在內全國65個重點城市整體新房找房熱度環(huán)比下跌14.0%，但海口新房找房熱度逆勢上漲，環(huán)比增長3.1%。

前述海南房產銷售人員告訴記者，海南自貿港建設將會推動海南經濟進一步發(fā)展，海南擁有得天獨厚的天然優(yōu)勢，置業(yè)需求也會越來越多，而商品房數量有限，在全島封關運作前值得買。不過，資深房地產業(yè)內人士、煥禾咨詢總經理楊文斌認為，經常去海南、想在海南長期居住或發(fā)展的人可以去買房，但如果為了炒作，這一輪幾乎沒有任何機會。

“如果是自己住，可以考慮。如果是投資，空間不會很大，而且海南城市間差別很大。如果遇到標的超值等情況，另當別論。”楊文斌對中國經濟時報記者表示，“海南樓市經過了國際旅游島概念和國際自貿區(qū)概念兩輪爆炒，價格已經不低。”

“現在房子升值沒那么快。”中國稅務學會學術研究委員會原副秘書長焦瑞進認為，租房比買房合算。如果有更好的理財產品，可以選擇租房，而不是買房。“海南房子已經不少了，可能需要消化一個時期。當然，如果有便宜的好房源，也不是不可以入手。”焦瑞進說。

“海南的房子肯定值得買，現在可以買。”海南省投資商會秘書長陳笑在接受中國經濟時報記者采訪時表示，“海南房價基點比較低。因為海南過去比較落后，房價沒怎么上漲。三亞的房價漲過一段時間，海口房價一直沒有大漲。不過，三亞房價現在也回落了，海口的房價在全國省會城市里是比較便宜的，不算貴。只是，這波自貿港概念剛炒起來一點，均價也就2萬多元/平方米。”

在陳笑看來，海南的房子值得入手，海南的房價之所以便宜與嚴格限購有關。“封關后，海南的房價肯定會漲。全球比較好的自貿港的房價基本都沒有低于10萬元/平方米的，所有這些自貿港城市都是這樣。”

海南自貿港樓市前景如何

曾開發(fā)三亞亞特蘭蒂斯項目的復星旅文集團終身榮譽董事長錢建農對中國經濟時報記者表示，海南樓市未來究竟如何目前難判斷。“不過，如果海南未來前景看好的話，房產市場也應該看好。”錢建農說。

中國鐵建（601186）地產海南相關負責人則對記者表示，“在海南封關運作后，房產是離岸資產，未來樓市需要看政策導向。”

由于房地產市場的調整、嚴格限購以及新冠疫情等因素影響，最近兩三年海南樓市經歷了明顯波動。以儋州海花島為例，高峰時房價曾達到每平方米兩三萬元，但目前已回落到1萬元/平方米左右。在海南，也出現了炒房客被套的現象。

回顧歷史，海南建省后，曾經因房地產炒作等問題引發(fā)經濟大起大落。痛定思痛，海南下決心轉型發(fā)展，堅決以壯士斷腕的決心擺脫房地產依賴癥。過去5年，海南非房地產投資占比提高了18.2個百分點。前不久，海南省稱基本擺脫房地產依賴癥，房地產市場調控成功闖關，經濟結構不斷優(yōu)化，現代化產業(yè)體系加快構建，經濟轉型升級取得顯著成效。

戴德梁行研究院副院長張曉端在接受中國經濟時報記者采訪時表示，海南正在為2025年實現全島封關運作做準備，封關運作對于海南島的影響更多體現在中長期發(fā)展、對經濟貿易的整體帶動以及吸引人口流入等方面。而基于海南作為自由貿易港的發(fā)展愿景的實現，產業(yè)、經濟及貿易的發(fā)展對于島內的商業(yè)、辦公、產業(yè)地產的發(fā)展將構成一定利好，同時人口的流入也會對海南住宅市場的中長期發(fā)展構成一定支撐。

但張曉端也表示，中長期的利好并不能直接支撐當下的物業(yè)需求快速放大，政策利好的支撐效力是與發(fā)展進度同步的。2017年后海南全域限購的舉措很大程度上規(guī)避了樓市炒作資金的進入。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪在接受中國經濟時報記者采訪時表示，海南封關運作和自貿港建設將對房地產市場產生一定的積極影響，將促進樓市價值提升。一方面，海南土地供應將會進一步減少，海景房等稀缺性將會增加，房價或將會出現穩(wěn)步上漲態(tài)勢；另一方面，海南島將會吸引更多外國投資者和旅游者的到來，這也將在一定程度上推動海南房地產市場發(fā)展，增加房產價值。海南自貿港建設將極大提高海南市場的消費力，商業(yè)物業(yè)規(guī)模擴容，這對商辦物業(yè)開發(fā)商而言是不錯的機遇。

仲量聯行大中華區(qū)首席經濟學家龐溟在接受中國經濟時報記者采訪時表示，根據《海南自由貿易港建設總體方案》的規(guī)劃，海南自貿港將致力發(fā)展高新技術產業(yè)，并會積極發(fā)展旅游業(yè)、物流業(yè)、金融業(yè)，在開放舉措、產業(yè)政策、營商環(huán)境、優(yōu)惠措施等方面的積極因素，都有利于產業(yè)園區(qū)、寫字樓以及商業(yè)、養(yǎng)老、文旅等主題地產的蓬勃發(fā)展。此外，目前海南基本擺脫房地產依賴癥，房地產市場調控成功闖關，未來有望保持房地產健康平穩(wěn)發(fā)展，并成為房地產行業(yè)向發(fā)展新模式過渡的先行先試范例之一。

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