作 者丨李愿,張敏

編 輯丨曾芳,林曦,劉雪瑩

(資料圖片)

7月10日，央行、國家金融監督管理總局發布《關于延長金融支持房地產市場平穩健康發展有關政策期限的通知》（下稱《通知》），決定將《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（下稱“金融16條”）有關政策有適用期限的，將適用期限統一延長至2024年12月31日。

“金融16條”中有兩條政策規定了適用期限：

一是房地產企業開發貸款、信托貸款等存量融資方面，第4條明確，自該規定印發之日起，未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與之保持一致；

二是金融機構配套融資支持方面，第8條明確，自該規定印發之日起半年內，向專項借款支持項目發放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類，對于新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。

由于“金融16條”發布于2022年11月11日，即政策已在今年5月11日到期。而最新《通知》明確，對于上述兩項政策適用期限，均延長至2024年12月31日。

《通知》還規定，除上述兩條政策外，其他不涉及適用期限的政策長期有效。

“‘金融16條’發布實施后，對保持房地產融資合理適度、推動化解房地產企業風險發揮了積極作用，取得了良好的政策效果。”兩部門有關負責人在答記者問時表示，綜合考慮當前房地產市場形勢，為引導金融機構繼續對房地產企業存量融資展期，加大保交樓金融支持，央行、國家金融監督管理總局決定，延長有關政策適用期限。

一位接近監管人士表示，《通知》的出臺將緩解房地產開發企業的資金壓力，減少金融機構對房企貸款的風險擔憂，進一步改善金融機構支持房地產市場平穩健康發展的政策環境。

東方金誠認為，在本輪穩增長政策發力過程中，穩樓市將是一個重要的發力點。預計著眼于引導房地產行業盡快實現軟著陸，接下來在因城施策原則下，各地在適度放松限購限貸、加大公積金購房支持力度、減免房地產交易環節稅費、引導居民房貸利率下行等方面，都將持續發力。

“若各類政策調整到位，三季度末樓市有望走出趨勢性企穩回升勢頭，四季度房地產投資也將出現回暖。”東方金誠稱，這不僅會有力提振整體消費和投資信心，激發經濟內生增長動能，還能切實防范重大經濟金融風險。

政策轉向？

2023年以來，房地產市場一度出現回暖跡象，但進入二季度，市場復蘇乏力，并影響到多個指標。

國家統計局的數據顯示，今年1—5月，商品房銷售面積同比下降0.9%，降幅在連續三個月收窄后，再度擴大。同期，房地產開發企業到位資金5.6萬億元，同比下降6.6%，降幅同樣在連續收窄后再度擴大。

機構發布的數據顯示，6月，市場交易同樣不容樂觀，房企的債務壓力仍然沉重。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，市場走弱已是不爭的事實。同時，今年房企債務集中到期，房企資金鏈繼續緊張，并可能影響到保交樓。在此情況下，金融機構適度加大支持是十分有必要的，這兩項條款期限的延長，相當于“用時間換空間”，對維持房地產業流動性將起到積極的作用。

具體來看，存量貸款展期、調整還款安排等措施，相當于對到期貸款進一步展期，房企的短期債務壓力也有望得到減輕。而延長對商業銀行的責任兜底期限，也有助于金融機構向房地產“輸血”，并進一步利好“保交樓”。

債務展期的條款，相當于給了開發商喘息的空間。“這不僅有助于促進項目完工交付，在保交樓的同時，也有助于修復市場預期。”李宇嘉說。

但值得注意的是，此項調整并不意味著調控政策由“托”轉向“舉”。

兩部門在答記者問中強調保持房地產融資“合理適度”、“推動行業風險市場化出清”。說明在監管層看來，房地產業風險仍在出清過程中，金融機構不會給予超量的信貸支持。

同樣在7月10日，國家發改委主任鄭柵潔在《學習時報》發表文章指出，防范化解重大風險。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具，確保房地產市場平穩發展。加強常態化專業監管，防范化解財政金融等領域風險。

分析人士認為，這一信號也說明，樓市調控“防風險、促穩定、保民生”的基本出發點并未改變，政策措施也不會有大的調整。

帶給房地產多少喘息空間？

房地產開發貸款增速回升

“金融16條”發布以來，房地產開發貸款延續改善趨勢，金融機構也進一步加大了房地產企業的支持力度。

央行季度金融機構貸款投向統計報告顯示，房地產開發貸款余額同比增速自2018年三季度以來一直下降趨勢，并在2021年三季度末達到了最低增速，為-1.51%；2022年一季度末、二季度末也均為負值，隨后情況開始有所好轉。

2023年一季度末，房地產開發貸款余額13.3萬億元，同比增長5.9%，增速比上年末高2.2個百分點。

“不能太樂觀”

那么，“金融16條”的此項優化能在多大程度上利好樓市？

李宇嘉認為，商業銀行貸款業務都是市場化自主運作的，兩部委只是給出了鼓勵的政策（不調整貸款評級），但商業銀行仍將基于風險收益平衡的原則進行放貸，若存在債務關系復雜、缺乏貨值覆蓋、銷售端繼續疲軟等因素，預計融資支持力度也不能太樂觀。

分析人士普遍認為，這一政策有望為市場提供短暫的喘息空間，但行業流動性要想真正改善，仍將有賴于銷售的恢復。而短期來看，市場的筑底和調整期恐怕還要一段時間。

不涉及適用期限政策長期有效

值得注意的是，除上述兩項政策外，其他不涉及適用期限的政策將長期有效。

例如，“金融16條”第1條明確，應堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產企業一視同仁。鼓勵金融機構重點支持治理完善、聚焦主業、資質良好的房地產企業穩健發展。這將繼續打消原有的保國企，壓民企的“方向性”思維。

“金融16條”第7條明確，支持國家開發銀行、農業發展銀行按照有關政策安排和要求，依法合規、高效有序地向經復核備案的借款主體發放“保交樓”專項借款，封閉運行、專款專用，專項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設交付。

據了解，“保交樓”專項借款初期規模為2000億元，目前各地已逐步發放第二期總額2000億元的紓困資金（適用于2023年底前交付的已網簽的商品房申請）。同時，相關部門給這筆資金設定了嚴格的使用條件：一、只能用于已售但逾期交付的住宅項目工程建設，商住公寓等不在保交樓范圍內；二、房企申請專項借款需提供充足抵押物。

“在延續實施保交樓專項借款支持計劃基礎上，不排除三季度增加額度、乃至推出新的定向支持工具的可能。”東方金誠認為。

在“保交樓”專項借款之外，“金融16條”第8條明確，鼓勵金融機構提供配套融資支持。鼓勵金融機構特別是項目個人住房貸款的主融資商業銀行或其牽頭組建的銀團，按照市場化、法治化原則，為專項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風險。

此外，“金融16條”第13條明確，延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排。對于受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產貸款集中度管理要求的銀行業金融機構，央行、原銀保監會或央行分支機構、銀保監會派出機構根據房地產貸款集中度管理有關規定，基于實際情況并經客觀評估，合理延長其過渡期。

據了解，在“金融16條”出臺之前，監管部門已經將房地產貸款集中度過渡期安排普遍延長兩年，此次政策發布后，將有利于緩解相關銀行房地產貸款集中度的整改壓力，進而促進銀行加大房地產貸款的投放。

關鍵詞：