今年三季度，經過二季度的市場下行后，上海大宗交易量已有所回升。

“中國房地產市場在經歷了一系列變革后，投資市場活躍度正穩步增加，展現對中國市場依舊保持長期信心及持續看好。”據仲量聯行統計，2023年第三季度，上海投資市場共錄得28宗成交，成交總金額達144億元人民幣，較上一季度環比增長38.9%，與去年同比增長6.1%。

投資型買家發力

【資料圖】

今年三季度，經過2023年第二季度的市場下行后，上海大宗交易量出現回暖跡象。10月12日，仲量聯行發布的研報顯示，三季度上海投資市場共錄得28宗成交，成交總金額達144億元，較上一季度環比增長38.9%，與去年同比增長6.1%。

該機構指出，內資買家以91%的比例繼續主導市場。除傳統保險、金融機構外，一些地方政府和私人買家正積極進入市場，中國房地產市場在經歷了一系列變革后，投資市場活躍度正穩步增加，展現對中國市場依舊保持長期信心及持續看好。仲量聯行華東區投資及資本市場部總監孫翎直言，“上海仍為中國最具吸引力的房地產投資目的地”。

從投資類型來看，寫字樓資產交易仍占半壁江山。世邦魏理仕數據顯示，依據交易筆數統計，寫字樓資產交易占比達58%，且大多為自用型投資，包括多筆異地地方政府下屬企業購置物業，多選址于大虹橋或七寶等上海輻射長三角門戶板塊或浦東科創產業主導區域；來自醫藥、能源及制造業的企業買家持續積極布局滬上寫字樓物業，亦有服裝品牌購置核心區域零售資產作為自用物業。

值得注意的是，“租賃公寓仍為熱門投資賽道”。第一太平戴維斯發布的統計數據顯示，在三季度上海大宗投資市場，服務式公寓/住宅仍為熱門投資賽道，本季度錄得2筆交易。例如，匯能集團以41.4億元收購了中糧海景壹號的3棟樓（此前為輝盛國際運營的上海鵬利輝盛閣公寓）。除大宗交易外，今年三季度，上海服務式公寓市場有愷誠行政公寓、浦發盛捷唐鎮服務公寓等4個新項目入市，共計1070套新增供應。

另據仲量聯行統計，在辦公、公寓、產業園區及工業等熱門資產類別之外，零售物業成交在三季度受到關注，收錄共計4宗成交，成交金額占比達28%；酒店在全國旅游市場恢復后在投資市場有所體現，三季度收錄兩宗酒店成交，成交金額占比12%。

《華夏時報》記者注意到，就在10月11日，華僑城（亞洲）公告稱，計劃以不低于24.3億元在北京產權交易所通過公開掛牌出售銷售上海蘇河灣項目部分資產，而該部分資產為寶格麗酒店。此前，今年4月，華僑城以6.12億元出售了蘇河灣項目的寶格麗公寓51%股權。

甲級辦公樓空置率小幅上漲

相比投資市場，盡管占據大宗交易市場半壁江山，但三季度上海寫字樓市場表現較為平穩。

據仲量聯行統計，多數租戶仍持觀望態度，傾向于續租，致使凈吸納量下降，錄得6.77萬平米。其中中央商務區凈吸納量錄得3200平米，非中央商務區市場凈吸納量錄得6.45萬平米，板塊間表現分化明顯。

具體到區位表現，世邦魏理仕研報顯示，徐匯濱江去化表現優異，陸家嘴區域需求回暖，四川北路及黃浦濱江的租賃需求相對較為低迷；從成交面積段來看，1,000平方米以下的占比超過半數；企業性質及交易類型來看，內資需求在租賃成交中仍然占據過半比例，外資機構擴張勢頭相對不足；新設立的租賃需求下降，企業搬遷需求明顯增加，同時伴隨一部分的縮減面積續租。

供應方面，第一太平戴維斯發布的研報顯示，三季度上海共9個新項目入市，合計帶來107萬平米供應，截至第三季度末，全市甲級寫字樓存量達1794萬平米；龐大供應為存量市場施壓，加上需求持續疲軟，全市甲級寫字樓平均空置率環比上升3.1個百分點，至19.1%，系近年高位。空置水平自最近一次谷值（2022年一季度）累計上升了6.6個百分點。

仲量聯行華東區董事總經理兼商業地產部中國區總裁張靜表示：“辦公樓市場由于大量的新增供應以及部分租戶的續租和成本控制需求，入駐率和租金表現持續承壓。”該機構數據顯示，三季度，中央商務區迎來三個項目竣工，總建筑面積共計154,000平方米。中央商務區整體空置率環比上升1.7個百分點，達到13.6%；非中央商務區有三個新項目竣工交付，共計187,000平方米。較大的供應加之租賃進程的滯緩，非中央商務區整體空置率環比上升0.8個百分點，達到28.5%。

從租金方面來看，第一太平戴維斯指出，三季度，全市甲級寫字樓租金環比下調1.8%，至6.9元/平米/天。中央商務區、次級商務區和非核心商務區跌幅分別為1.7%、1.6%和2.1%。在全市26個重點子市場里，9個板塊整體吸納表現欠佳，部分原因包括：民營企業運營優化、上市難，初創企業倒閉，部分外資公司縮減業務或重新調整業務重心。

對于上海寫字樓市場接下來的走勢，世邦魏理仕華東區顧問及交易服務|辦公樓部負責人張越向《華夏時報》記者分析指出，市場當前及未來的供應均非常充足，但受經濟不確定性影響，部分行業持縮減規模或謹慎觀望意愿，短期內市場信心修復強度有限，疊加供應連續攀升的影響，預計租賃市場競爭持續加劇，去化將進入長周期，租金延續下行趨勢，整體市場需要更長時間恢復供求平衡。

不過，張越樂觀地指出，2023年底進博會即將舉行，對于技術裝備、消費品、醫療等行業的商貿市場機會及需求碰撞有一定的促進作用。預計明年一季度至二季度，伴隨經濟的基本面改善和企業信心恢復，市場租賃需求潛能將會逐步恢復釋放。

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