10月17日，市場消息稱，9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區(qū)容積率1.0限制等。截至目前，已有廈門、濟南、南京、合肥、寧波、蘇州、成都、西安等多個熱點城市已對土拍規(guī)則進行調(diào)整，部分待出讓地塊不再限制土地上限價格，重回“價高者得”。

(資料圖片)

業(yè)內(nèi)認為，取消土地最高價限制對土地市場情緒和房地產(chǎn)市場均將產(chǎn)生一定積極影響。58安居客研究院院長張波向《》記者分析指出，熱點城市未來會有更多“壓箱底”的好地塊拿出來拍賣，而不限制地價也會同步影響到房地價聯(lián)動機制：“在房住不炒的基礎(chǔ)下，更多讓市場機制來主導(dǎo)未來房價的變化，房價的分化可能會在更多城市和區(qū)域得到更為明顯體現(xiàn)。”

多地土拍價格“不設(shè)防”

土地市場有望重回寬松政策環(huán)境。

10月17日，市場消息稱，9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含：建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區(qū)容積率1.0限制等。信源顯示，濟南、南京、合肥、寧波、蘇州、成都、西安等城市已落地“取消地價上限”這一動作，多數(shù)城市將在下一批次土地出讓文件中刪去地價上限等內(nèi)容；北京、上海等核心城市仍在研究如何調(diào)整競買規(guī)則。

同一日，廈門市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告稱，廈門1幅宅地將于11月7日公開拍賣。值得注意的是，該幅地塊明確，將采用拍賣方式出讓，不設(shè)拍賣底價，按照“價高者得”原則確定受讓人，并取消商品住宅銷售限制均價。

在廈門之前，10月12日，據(jù)合肥土地市場網(wǎng)，安徽省合肥市發(fā)布市轄區(qū)2023年擬出讓居住用地詳細清單（第三批），包括31宗地塊、共計面積2853.5畝，其中6宗地塊將于11月2日出讓。此次合肥地塊出讓規(guī)則有所調(diào)整，地塊未顯示上限價格。據(jù)大皖新聞報道，此次土拍規(guī)則不再限制地價。

早于合肥數(shù)日，10月9日上午，濟南市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布補充公告，對本月中下旬即將進行的市本級兩場土拍出讓規(guī)則進行調(diào)整，取消了相關(guān)地塊的最高限價，明確將按照價高者得原則確定競得人，這意味著后續(xù)兩場土拍取消了最高限價及現(xiàn)場搖號等規(guī)則。克而瑞濟南認為，這一規(guī)則的調(diào)整“直接宣告濟南土拍進入新時代”。

例如，此次相關(guān)補充公告發(fā)布前，市中區(qū)白馬山片區(qū)前后魏07街區(qū)BMS0710宅地面積為16226平方米，起拍價為11986萬元，最高限價設(shè)置為13771萬元；相關(guān)補充公告發(fā)布后，該地塊基本情況及規(guī)劃指標等均未發(fā)生變化，但未再設(shè)置最高限價。

此外，9月26日，成都發(fā)文放松限購的同時，也明確了中心城區(qū)商品住宅用地實施競地價拍賣，且新出讓土地所建商品住房由企業(yè)根據(jù)市場情況自主定價，即“競地價+取消商品房限價”。

增加地市、樓市活躍度

2021年3月，在自然資源部牽頭下，全國22個主要城市的住宅用地實施“集中掛牌、集中出讓”的雙集中供地。之后，多個城市設(shè)置地價上限，并普遍采用了“地價觸頂+搖號”方式出讓地塊。

業(yè)內(nèi)普遍認為，此番自然資源部建議取消地價上限，主要是因為現(xiàn)有規(guī)則基本是市場較熱階段延續(xù)執(zhí)行至今的結(jié)果。如今各地土拍市場多處于低谷期，甚至流拍現(xiàn)象頻現(xiàn)。此時適時調(diào)整土拍規(guī)則，無疑將增加土地市場活躍度。“一些地方的供地情況會有變化，客觀上也是為了激活房企拿地意愿。至少從目前看，房企拿地積極性還是偏弱的，所以需要提振。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向《》記者表示。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，8月底以來一系列政策密集出臺，對房地產(chǎn)市場情緒產(chǎn)生積極帶動，部分核心城市新房銷售數(shù)據(jù)有所改善，但多數(shù)城市市場熱度持續(xù)性不足，土地市場低迷態(tài)勢未改，僅優(yōu)質(zhì)地塊保持一定熱度。2023年1—9月，全國300城住宅用地成交22391萬平米，同比下降33.4%。9月，300城住宅用地成交2693萬平米，同比下降49.7%；成交樓面均價7673元/平米，同比下跌2.1%。而在先行一步放開“價高者得”的濟南、成都，住宅用地成交面積同比均下降，降幅分別為19.9%、12.7%。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉指出，合肥、濟南和成都在這一輪地方“救市”政策當(dāng)中已經(jīng)取消了地價最高價的限制。而自然資源部建議取消地價上限后，預(yù)計其他城市尤其是一二線城市很快也會落地執(zhí)行“價高者得”措施，同時，各地原有的競配建、競自持、“競品質(zhì)+搖號”等限制市場活躍度的土拍政策也會階段性的退出市場。

取消土地最高價限制，被認為對土地市場情緒和房地產(chǎn)市場均將產(chǎn)生積極影響。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜分析指出，成熟區(qū)域地價限制取消之后，優(yōu)質(zhì)地塊地價或有所上漲，進而帶動房價出現(xiàn)上漲預(yù)期，對當(dāng)前“穩(wěn)房價”“穩(wěn)預(yù)期”亦將產(chǎn)生積極帶動；58安居客研究院院長張波也認為，“在房住不炒的基礎(chǔ)上，更多讓市場機制來主導(dǎo)未來房價的變化，房價的分化可能會在更多城市和區(qū)域得到更為明顯體現(xiàn)”。

據(jù)公開資料，目前已有多個城市開始放松了項目售價限制，如四川雅安、福建邵武等地鼓勵房企針對特定群體開展商品房團購，明確團購優(yōu)惠價不計入商品房備案價格跌幅比例范圍等。

就在10月16日，據(jù)“宿遷發(fā)布”消息，江蘇宿遷市政府常務(wù)會議審議通過了《關(guān)于進一步優(yōu)化中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干政策措施》（簡稱“房十條”）印發(fā)實施。其中提出，實行商品房“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”管理，開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)項目及市場變化情況合理定價，切實發(fā)揮市場調(diào)節(jié)作用。

土拍市場有望全面回歸市場后，包括限購、限售等在內(nèi)的一系列限制性政策也在加速優(yōu)化調(diào)整。

“預(yù)計一線城市或因區(qū)施策優(yōu)化限購政策，同時通過降首付、降利率、降交易稅費、調(diào)整普宅認定標準等方式支持住房消費；個別限購仍較嚴格的核心二線城市有望逐步解除限購政策，并降低購房首付比例；其余城市限制性政策或?qū)⑷嫒∠！标愇撵o認為，后續(xù)預(yù)計支持房企盤活存量資產(chǎn)、盤活閑置地塊等政策均將持續(xù)優(yōu)化，供需兩端政策協(xié)同發(fā)力，將有助于市場加快企穩(wěn)。

例如，10月16日，杭州放松了樓市調(diào)控政策，進一步放松限購政策，為市場注入更多購買力，同時在差別化信貸方面進行調(diào)整。

“總體上來看，這次政策調(diào)整體現(xiàn)了平穩(wěn)、中性的風(fēng)格。”浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛認為，限購區(qū)域內(nèi)的購房門檻降低是本次政策的核心亮點。不過，丁建剛也謹慎指出，房地產(chǎn)高增長的時代已經(jīng)過去了，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)了”逆城市化“的現(xiàn)象。“長遠來看，要扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場的信心和預(yù)期，僅靠這一輪樓市政策的調(diào)整或許還遠遠不夠。”

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