根據，2020年9-10月華東大區重點城市上海、杭州、南京、蘇州累計開盤151個（較上個月增加33個），推出房源33581套。其中，剛需項目占比79%。各地在“金九”加快推盤節奏，整體去化效果較好。泗水和鳴、興耀星漫里、華著蘭庭、博翠花園、建發悅江南等項目由于區位優勢、宜居度高、通達性好、配套資源豐富等原因實現開盤熱銷。

(資料圖片)

更多研究，“中指云”獲取

▌上海：銷售情況兩極分化，新房市場進入調整期

監測35個項目開盤，共推出10214套房源，主要集中在浦東新區、閔行區，其中純新盤項目18個，老推新項目17個。

整體開盤價格較前期變化不大。

產品類型以精裝小高層、疊加為主，改善型項目居多。

整體開盤去化率較好，僅部門熱門項目觸發積分。

· 上海：中鐵虹橋逸都（2022年12月15日）

價格優惠：無優惠。

認購去化：中鐵虹橋逸都二期房源于12月15日開盤,推出建面約88-97㎡房源,備案均價61995元/㎡，去化率100%。

入圍情況：項目在認購期間共收到808組認購，認購率達242%，入圍積分61.22分，入圍比1.8，社保系數：0.11。

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

居住舒適度較高。項目主推的建面約88-97㎡三房得房率約79%，120㎡小高層樓王位置得房率約82%。室內層高約3-3.1米，綠地率35%，容積率1.8，相比同面積其他產品，各方面更為優秀。

交通便利，配套齊全。項目距離地鐵2號線蟠祥路站（在建中）900米，周邊享有永業購物中心、夏都小鎮商業街、虹橋食尚天地、青浦世界外國語學校、上海英美學校和新虹橋國際醫學（000516）中心、華山醫院等商業、教育、醫療配套資源。

項目缺點

項目周邊有公墓。

· 上海：中企云萃森林（2022年12月17日）

價格優惠：無優惠。

認購去化：項目12月17日首開，主推90-145㎡2-3房，均價105000元/平方米，去化率100%。

入圍情況：項目在認購期間共收到440余組認購，認購率約為145%，未觸發積分，社保系數：0.16。

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

板塊區位優勢。項目是凌兆新村TOD綜合體，位于三林南濱江板塊內，主干道有南北高架和中環路，軌交除了8號線外，未來還19號線（在建中）和26號線（規劃中，留有站點出入口）；區域內生態綠地占比高，宜居性強；享受黃浦江核心段、前灘CAZ、金色中環三重輻射。

項目缺點

項目北側是動遷小區。

項目位于中外環間，均價與中環內及內環內同期開盤項目基本持平，相比周邊項目定價偏高。

▌南京：市場競爭較為激烈，改善產品熱度較高

重點監測7個項目開盤，共推出714套房源，純新盤和老推新均有。項目供應多分布在熱門板塊，剛改、改善為主。

價格方面，最高開盤均價星葉翰錦院74100元/㎡，最低開盤均價萬科朗拾41596元/㎡。

· 南京：萬科朗拾（2022年12月14日）

認購去化：萬科朗拾12月14日上午在豐盛五季凱悅酒店開盤，共120套全裝修房源，銷許均價41596元/㎡，另有4000元/㎡升級裝修包可選，首付最低3成起。去化7.5成左右。

客戶定位：以雨花臺區軟件大道上班的剛需和地緣剛改為主，輔以河西及其他板塊的外溢主。

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

距離10號線小行站較近，且附近應天高架、機場二通道

背靠軟件谷，可享受軟件谷的成熟配套，周邊有楚翹城、世茂52+、雨花客廳等商業體，西南側就是尤家凹九年一貫制學校

一街之隔就是河西，南京明基醫院、龍湖天街等都較近

項目做了實景示范區

項目缺點

距離高架過近，且樓棟朝向非正南北

· 南京：星葉棲悅灣（2022年12月2日）

認購去化：金基中北朗樾府11月16日上午在朗樾府售樓處二開，共112套全裝修房源，銷許均價47125元/㎡，另有5500元/㎡升級裝修包可選，首付8成，驗資600萬。項目基本售罄。星葉棲悅灣12月2日開盤。共146組搖138套房源，中簽率94.5%。戶型建面119、138、158㎡，全裝修銷許均價約43923元/㎡，另有4000元/㎡升級裝修包。

客戶定位：河西、城北剛改和全市改善客戶。

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

科技住宅

小面積上車門檻相對較低

項目邀請國內尖端景觀設計團隊，承襲自然的意志，以青綠為底色，營造“江界—森境—園林”的層疊分布，呈現一部都會自然主義人居作品。

細節做的較好，精裝品質高

項目缺點

暫無

▌蘇州：改善盤積極上市，純新開盤項目居多

監測5個項目開盤，共推出1362套房源，分布于工業園區、相城區和吳中區，純新開盤項目居多。

價格方面，工業園區改善盤居多，銷售均價較高。

新開盤優惠力度較小，但去化整體表現較好。

剛改型住宅的客戶群集中于35歲以下，以改善居住為需求的客戶群集中于35-45歲。

· 蘇州：紫錦墅院（2022年12月17日）

價格優惠：無優惠。

認購去化：2022年12月17日本項目推出毛坯合院11/24-33#共62套，開盤認購約25套，去化率40%。

客戶定位：客群多為地緣性改善客戶。

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

周邊自然資源環繞，居住環境宜人；

交通便利，自駕出行便捷；

稀缺低密院墅產品。

項目缺點

距離園區、市區等繁華地段相對較遠。

· 蘇州：招商沁蘇禧（2022年12月19日）

價格優惠：無優惠。

認購去化：2022年12月19日本項目推出493套房源，開盤當天認購493套，去化率100%。

客戶定位：人才123套、非人才370套，置業目的自住兼投資。

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

區位優異，生活配套完善，交通便利；

精裝改善型戶型，居住舒適度高；

社區設計有品質，涵蓋運動健身中心等多重空間。

項目缺點

項目戶型面積大，總價偏高。

▌杭州：年末房企積極推盤，整體中簽及去化表現良好

本月重點監測項目開盤62次，共推出10014套房源；主要集中在拱墅、蕭山區；年末房企積極推盤，本月開盤項目中有18個純新盤，占比近3成，中簽及去化表現良好。

本月共計10014套房源入市，吸引24917戶家庭參與搖號，推盤量及登記數量均增長，平均中簽率40%，平均去化率64%，去化率同比上升6個百分點；

區域方面，本月開盤區域主要集中拱墅、蕭山、余杭等區域；其中拱墅區的推盤套數占本月供應總量的18%，集中在申花、鐵路北等板塊；

本月有27個項目流搖，流搖率44%，流搖項目集中在臨平新城、崇賢新城、閑林等板塊，流搖范圍蔓延至近郊板塊。

· 杭州：濱江天瀾海岸（2022.12.21）

開盤詳情：2022年12月21日，濱江天瀾海岸加推高層共231套房源，戶型建面174-461方。

價格優惠：高層均價53337元/㎡（含裝修價格4500元/平方米）。

認購去化：截止報名登記期限屆滿，共有1251戶家庭進行了購房意向登記，中簽率18.47%。開盤當天銷售231套，去化率100%。

客戶定位：改善客群。

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

錢二優質改善板塊，規劃利好。錢二板塊位于杭州沿江東擴的主要方向上，商業、公共設施規劃配套完善，發展潛力大。項目距五堡TOD約2.5公里，周邊擁有杭州師范大學東城第二小學、浙江省杭州高級中學（錢江校區）等優質教育資源。目前周邊未交付住宅項目較多，預計未來居住氛圍將逐漸成熟。

濱江品牌及產品實力出眾，打造新一代標桿項目。濱江集團（002244）以高端產品力受到市場認可，本項目是繼金色海岸、陽光海岸后，濱江在錢二打造的一線江景標桿項目，外立面采用香檳色鋁板+大面積玻璃，配置“藍寶石”水系、地下會所、恒溫泳池等，產品實力出眾。

大戶型+頂級改善定位，具有一定稀缺性。本項目戶型178㎡起步，面積段178-465㎡，全部為大面積改善戶型，目前300㎡以上的住宅產品在杭州新房市場上具有一定稀缺性。

· 杭州：偉星·星瓚頌錦府（2022.12.23）

開盤詳情：2022年12月23日，星瓚頌錦府加推高層共249套房源，戶型建面108-139方。

價格優惠：高層均價46200元/㎡ （含裝修價格4000元/平方米） 。

認購去化：截止報名登記期限屆滿，購房意向登記家庭數與公開銷售房源數的比例大于10:1，經確認入圍公證搖號家庭共1923戶，中簽率12.95%。開盤當天銷售249套，去化率100%。

客戶定位：改善客群。

本次推出戶型面積及開盤當天認購去化情況

項目位于申花板塊，配套完善。項目周邊有莫干山路小學、大關小學教育集團、華東師范大學附屬杭州學校、錦繡育才中學附屬學校等優質教育資源，醫療方面有杭州師范大學附屬醫院、杭州市第二人民醫院兩個三甲醫院，商業方面有萬達廣場、大悅城（000031）、城西銀泰多個商業綜合體，此外，項目鄰近運河歷史文化街區，歷史人文景觀豐富。

公共交通便利，項目距離地鐵10號線花園崗站約700米，距離地鐵5、10號線和睦路站約900米。

周邊二手房價格基本在65000-86000元/m 之間，與本項目存在明顯倒掛。

▌本月開盤

表：11月29日-12月25日部分典型項目開盤信息

注：本報告中開盤效果評價依據為：非常好（開盤當天去化率70%以上）、較好（開盤當天去化率50%-70%）、一般（開盤當天去化率30%-50%）、較差（開盤當天去化率30%以下）。

▌下月預告

表：近期部分典型項目開盤信息

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